Cuprins 8 secțiuni
Verificarea actelor unui imobil înseamnă să afli, înainte de orice avans, cine este proprietarul, ce sarcini are, dacă este descris corect în cadastru și dacă ce vezi în teren corespunde cu ce scrie pe hârtie. Se face cu documente, nu cu promisiuni: extras de carte funciară, actul vânzătorului, autorizații și dovada taxelor plătite. Un cumpărător care parcurge lista are mult mai puține șanse să dea de o ipotecă ascunsă, de un coproprietar uitat sau de o construcție neintabulată.
Verificarea nu înlocuiește notarul, dar îți permite să ajungi la el cu întrebările potrivite și să renunți din timp la tranzacțiile cu probleme. Mai jos găsești o listă în ordinea în care o poți parcurge, cu explicații pentru fiecare pas. Cadrul general este în Cadastrul și intabularea: ghid complet pentru proprietari.
Care sunt primele documente pe care le ceri vânzătorului?
Ceri actul de proprietate, cartea de identitate a vânzătorului și un extras de carte funciară cât mai actual. Dacă vânzătorul ezită să le arate, este deja un semnal.
Setul de bază:
- actul prin care vânzătorul a dobândit imobilul (vânzare, donație, moștenire, titlu);
- extrasul de carte funciară pentru informare, cu data eliberării;
- planul sau documentația cadastrală, dacă există;
- autorizația de construire și procesul-verbal de recepție, pentru case;
- certificatul de performanță energetică, pentru clădiri.
Tipurile de extras și modul de comandă sunt explicate în Extrasul de carte funciară: tipuri și cum îl obții, iar rolul actelor în Actele de proprietate: tipuri și ce dovedesc fiecare.
Ce verifici în cartea funciară?
În cartea funciară verifici identitatea proprietarului, cotele, descrierea imobilului și sarcinile. Fiecare parte a documentului răspunde la o întrebare.
| Partea | Întrebarea la care răspunde | Ce cauți |
|---|---|---|
| Partea I | ce este imobilul | număr cadastral, suprafață, construcții |
| Partea a II-a | cine este proprietarul | nume, cote, tipul înscrierii |
| Partea a III-a | ce sarcini există | ipoteci, interdicții, litigii, servituți |
Citește fiecare rând și compară cu actul vânzătorului. Pentru o explicație pas cu pas a documentului, vezi Cartea funciară: cum citești părțile A, B și C. Dacă apare o sarcină, află ce înseamnă și cum se radiază din Sarcinile din cartea funciară: ipotecă, interdicții, litigii.
Atenție: un extras vechi poate fi depășit. Verifică data lui și, înainte de semnare, notarul comandă oricum unul proaspăt.
Cum verifici că imobilul din acte este cel din teren?
Compari numărul cadastral, suprafața, adresa și limitele din acte cu ce vezi pe teren și cu ce spune vecinul. O discrepanță nu înseamnă automat o problemă gravă, dar trebuie lămurită.
Verificări rapide:
- caută numărul cadastral pe hartă și vezi dacă poziția corespunde (despre numărul cadastral, vezi Numărul cadastral: ce este și unde îl găsești);
- măsoară grosier terenul și compară cu suprafața din act, apoi întreabă de diferențe;
- verifică dacă gardurile urmează linia din plan;
- discută cu vecinii, cu politețe, despre limite sau conflicte vechi;
- verifică accesul la drum public și existența unei servituți, descrise în Servitutea de trecere: ce înseamnă pentru un teren și cum o verifici.
Dacă ai un dubiu serios, cere o măsurătoare de la un topograf autorizat înainte de a semna.
Ce acte cauți pentru o casă sau o construcție?
Pentru o casă, nu e suficient să fie în carte funciară terenul: și construcția trebuie să fie legală și înscrisă. Cere autorizația de construire, procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor și dovada intabulării construcției. Pașii intabulării sunt în Intabularea unei construcții noi: documente și etape.
Construcțiile fără autorizație, extinderile neînregistrate sau anexele ridicate fără acte sunt o sursă frecventă de probleme. Chiar dacă par stabile, pot bloca vânzarea sau creditul bancar, pentru că banca finanțează doar imobile cu acte în regulă. La o casă mai veche, completează verificarea cu ce arată Casa veche la cumpărare: ce verifici la structură și acte.
Ce verifici la un apartament în bloc?
La un apartament verifici, pe lângă carte funciară, cota indiviză, situația spațiilor anexe și lucrările mari ale blocului. Cere de la asociația de proprietari o adeverință privind datoriile și eventualele fonduri speciale. Dacă apartamentul are boxă sau loc de parcare, verifică dacă sunt înscrise în carte funciară cu propriile numere cadastrale.
O listă de verificare pentru vizionarea propriu-zisă, cu ce vezi în apartament, este în Vizionarea unui apartament: lista de verificare pe care o iei cu tine. Acolo vezi partea fizică, iar aici partea de acte; cele două se completează.
Cum verifici situația taxelor și a datoriilor?
Cere vânzătorului dovada achitării impozitului pe clădiri și teren, precum și un certificat fiscal de la primărie. Notarul solicită de obicei aceste documente la autentificare. Dacă vânzătorul are datorii către stat, acestea pot genera o ipotecă legală sau o poprire și pot bloca tranzacția.
Pentru imobile care au fost închiriate sau aflate în procese de executare, află dacă există litigii în curs. Un litigiu poate fi notat în cartea funciară, dar nu toate procesele sunt notate, deci o întrebare directă adresată vânzătorului, urmată de o declarație scrisă, este utilă.
Cum afli dacă vânzătorul este singurul proprietar?
Din cartea funciară și din actul de proprietate. Dacă imobilul a fost moștenit sau cumpărat în timpul căsătoriei, pot exista alte persoane cu drepturi, iar acordul lor este necesar la vânzare. Notarul clarifică situația, dar tu poți pune întrebarea din timp. Despre situațiile cu mai mulți proprietari, vezi Coproprietatea și ieșirea din indiviziune: cum funcționează.
Cum încheii verificarea fără să grăbești semnarea?
Notează fiecare nepotrivire într-o listă, cere explicații în scris și nu plăti avans până nu sunt clarificate. Un antecontract bun include condiții: radierea sarcinilor, intabularea vânzătorului sau măsurarea terenului înainte de semnarea actului final. Dacă vânzătorul refuză orice condiție rezonabilă, ai un răspuns despre cât de sigur este imobilul.
Păstrează toate documentele primite într-un dosar, cu data primirii. La notar vei avea nevoie de ele, iar la o eventuală problemă ulterioară, dosarul te ajută să dovedești ce ai știut și ce ți s-a spus.
Pe aceeași temă, citește și Intabulare, notare și înscriere provizorie: diferențele.
Întrebări frecvente
Pot verifica singur cartea funciară?
Da, comanzi un extras de informare online și îl citești, dar interpretarea unor mențiuni poate cere sprijinul notarului. Nu semna nimic înainte să lămurești fiecare rând neclar.
Cât de vechi poate fi extrasul acceptat?
Notarul cere de obicei un extras proaspăt, eliberat în ziua autentificării sau cu puțin timp înainte. Un extras mai vechi folosește doar pentru verificarea inițială.
E suficient să am încredere în agentul imobiliar?
Agentul poate ajuta, dar verificarea juridică rămâne a ta și a notarului. Agentul are interes în finalizarea tranzacției, deci verifică singur documentele.
Ce fac dacă descopăr o ipotecă pe imobil?
Ceri un plan de radiere: banca eliberează acordul după achitarea creditului, iar suma poate fi plătită din prețul de vânzare, la notar. Nu plăti avans fără un plan scris.
Cât costă o verificare a actelor făcută de un avocat?
Costul diferă după complexitate și după avocat. Cere o ofertă pentru un pachet clar, cu ce documente analizează și ce livrabil primești.
