Cartea funciară se citește în trei pași: Partea I (A) îți spune ce imobil este, Partea a II-a (B) al cui este și pe ce bază, iar Partea a III-a (C) ce sarcini îl grevează. Dacă înțelegi aceste trei părți și compari fiecare rubrică cu actele și cu ce vezi în teren, poți depista singur majoritatea problemelor înainte de a da un avans.
Articolul te ia rubrică cu rubrică printr-un extras de carte funciară, explică termenii tehnici pe care îi întâlnești, arată un exemplu ipotetic complet și se încheie cu semnalele de alarmă care cer o verificare suplimentară. Cum obții extrasul aflii din Extrasul de carte funciară: tipuri și cum îl obții, iar contextul general al sistemului, din ghidul despre cadastru și intabulare. Informațiile sunt generale și educative; o lectură atentă nu înlocuiește verificarea făcută de notar sau de un avocat.
Structura generală a cărții funciare
Orice carte funciară are un antet de identificare și trei părți, fiecare cu un rol precis. Ordinea este aceeași pentru un teren, o casă sau un apartament, chiar dacă rubricile diferă puțin.
| Componenta | Denumirea uzuală | Ce răspuns îți dă |
|---|---|---|
| Antetul | capul cărții funciare | despre ce carte funciară și ce localitate este vorba |
| Partea I | foaia de avere, partea A | ce imobil este și cum arată |
| Partea a II-a | foaia de proprietate, partea B | cine este proprietarul, în ce cotă și pe baza cărui act |
| Partea a III-a | foaia de sarcini, partea C | ce drepturi au alții asupra imobilului și ce restricții există |
Fiecare înscriere are în dreptul ei numărul și data cererii prin care a fost făcută și, uneori, încheierea registratorului. Aceste referințe îți permit să ceri ulterior copii ale actelor din arhivă.
Antetul: identificarea cărții funciare
Antetul îți confirmă că ții în mână documentul imobilului corect. Verifică aici:
- numărul cărții funciare și unitatea administrativ-teritorială (municipiu, oraș, comună);
- tipul documentului: extras pentru informare sau pentru autentificare, cu data și ora emiterii;
- eventualele mențiuni de tipul „provenită din conversia de pe hârtie” a unei cărți funciare vechi, cu numărul vechi;
- pentru apartamente, dacă este vorba de cartea funciară individuală a unității sau de cartea funciară colectivă a întregii clădiri.
Diferența dintre numărul cărții funciare, numărul cadastral și numărul topografic este explicată în Numărul cadastral: ce este și unde îl găsești.
Partea I (A): descrierea imobilului
Partea I spune exact ce bun imobil este înscris: terenul, construcțiile de pe el sau unitatea dintr-un bloc. Este rubrica pe care o compari cu ce ai văzut la vizionare.
Datele despre teren
Pentru terenuri apar, de regulă:
- numărul cadastral al imobilului;
- adresa sau, în extravilan, tarlaua și parcela;
- suprafața, adesea cu mențiunea „măsurată” și, separat, „din acte”;
- categoria de folosință, pe fiecare parcelă;
- mențiunea dacă terenul este în intravilan sau în extravilan, cu consecințele explicate în Terenul intravilan și extravilan: diferențe și consecințe.
| Prescurtare frecventă | Categoria de folosință |
|---|---|
| CC | curți-construcții |
| A | arabil |
| P | pășune |
| F | fâneață |
| V | vie |
| L | livadă |
| PD | pădure |
| DR | drum |
| N | neproductiv |
O diferență între suprafața măsurată și cea din acte nu este neapărat o problemă, dar trebuie înțeleasă: de unde vine, cine a măsurat, dacă vecinii au fost de acord.
Datele despre construcții
Construcțiile sunt numerotate de obicei C1, C2, C3 și au trecute destinația (locuință, garaj, anexă), suprafața construită la sol și, uneori, numărul de niveluri. Dacă pe teren vezi o casă, iar în Partea I apare doar terenul, construcția nu este înscrisă. Pentru o casă recentă, pașii de înscriere sunt descriși în Intabularea unei construcții noi: documente și etape.
Datele despre apartamente
La apartamente, cartea funciară individuală descrie unitatea individuală (notată adesea cu U și un număr), suprafața utilă, încăperile și cota-parte indiviză din părțile comune ale clădirii (casa scării, acoperiș, fundație) și, uneori, din teren. Cota-parte nu se poate vinde separat de apartament.
Sfat: La apartamente, compară suprafața utilă din Partea I cu cea din releveu și cu cea măsurată la vizionare. O diferență mare poate însemna o închidere de balcon sau o modificare interioară neînscrisă.
Partea a II-a (B): proprietarii și actele
Partea a II-a arată cine deține dreptul de proprietate și pe ce bază juridică. Pentru fiecare înscriere vei găsi, de regulă, următoarele elemente.
- Numărul de ordine al înscrierii în această parte.
- Cererea: numărul și data înregistrării la biroul de cadastru.
- Actul juridic: tipul (contract de vânzare, certificat de moștenitor, hotărâre judecătorească, titlu de proprietate), numărul, data și emitentul (notarul, instanța, comisia de fond funciar).
- Tipul înscrierii: intabulare sau înscriere provizorie.
- Modul de dobândire: convenție, succesiune, construire, lege, uzucapiune etc.
- Titularii: numele proprietarilor, cu cota fiecăruia (de exemplu 1/1, 1/2, 2/3).
- Observații: de exemplu, mențiunea că imobilul este bun comun al soților sau bun propriu.
Coproprietarii și bunurile comune
Dacă imobilul are mai mulți coproprietari, fiecare trebuie să semneze actul de vânzare. Dacă este bun comun al soților, este nevoie și de consimțământul celuilalt soț, chiar dacă în extras apare un singur nume, situație pe care notarul o verifică prin acte de stare civilă. O cotă mai mică de 1/1 la vânzător este un semn că mai există și alți proprietari.
Înscrierile vechi și radiate
Când imobilul a fost vândut de mai multe ori, extrasul curent arată în principal proprietarii actuali. Istoricul complet, cu toate transferurile, se vede în copia certificată a cărții funciare, utilă dacă vrei să verifici un lanț de proprietari.
Partea a III-a (C): sarcinile
Partea a III-a cuprinde drepturile altor persoane asupra imobilului și restricțiile care îl afectează. O parte goală, sau cu mențiunea „nu sunt”, este situația cea mai simplă pentru un cumpărător.
Ce poți întâlni aici:
- ipoteci, cu numele creditorului și suma garantată;
- interdicții de înstrăinare, grevare, închiriere sau construire, de obicei în favoarea băncii;
- dezmembrăminte ale proprietății: uzufruct, uz, abitație, superficie;
- servituți, cum ar fi un drept de trecere în favoarea vecinului;
- notări de litigii, sechestre, urmăriri silite sau contracte de închiriere.
Fiecare dintre aceste sarcini are alte consecințe și altă cale de radiere; le analizăm pe rând în ghidul despre Sarcinile din cartea funciară: ipotecă, interdicții, litigii.
Un exemplu ipotetic, citit pas cu pas
Exemplul de mai jos este ipotetic, construit doar pentru a arăta cum se leagă rubricile între ele; numele, numerele și suprafețele sunt inventate.
| Partea | Ce scrie în exemplu | Cum interpretezi |
|---|---|---|
| Antet | carte funciară individuală, municipiul X, extras pentru informare | documentul unui apartament, emis recent |
| Partea I | unitatea U12, etaj 3, suprafață utilă 54 mp, cotă-parte din părțile comune | apartamentul are o descriere clară și o cotă din clădire |
| Partea a II-a | contract de vânzare autentic, intabulare, titulari: soții A și B, cota 1/1, bun comun | vând amândoi soții, cu semnăturile ambilor |
| Partea a III-a | ipotecă în favoarea unei bănci și interdicție de înstrăinare | vânzarea cere acordul băncii și stingerea creditului |
Ce faci în această situație ipotetică: discuți cu notarul și cu vânzătorii despre radierea ipotecii. De obicei se stabilește ca o parte din preț să fie plătită direct băncii, care eliberează apoi actul necesar radierii. Până la radiere, nu plătești întregul preț direct vânzătorilor.
Important: Exemplul este doar ilustrativ. Pentru o tranzacție reală, notarul verifică extrasul pentru autentificare și actele de stare civilă, iar condițiile concrete le stabilești cu el și, dacă e nevoie, cu un avocat.
Semnale de alarmă când citești extrasul
Unele mențiuni din extras nu înseamnă automat că tranzacția trebuie abandonată, dar îți cer să te oprești și să ceri explicații. Le grupăm mai jos, cu reacția potrivită.
| Semnalul | De ce contează | Ce faci |
|---|---|---|
| Vânzătorul nu apare ca proprietar | nu are dreptul să vândă | ceri actul care îl îndreptățește sau renunți |
| Înscriere provizorie în Partea a II-a | dreptul nu este încă definitiv | afli condiția care trebuie îndeplinită |
| Litigiu notat în Partea a III-a | rezultatul procesului poate schimba proprietarul | ceri copia acțiunii și sfatul unui avocat |
| Construcție lipsă din Partea I | casa nu este înscrisă și nu poate fi ipotecată ușor | ceri înscrierea înainte de semnare |
| Cereri în curs menționate | situația se poate schimba în curând | aștepți soluționarea sau afli ce se înscrie |
| Suprafață mult diferită de realitate | posibilă eroare sau suprapunere cu vecinii | ceri explicații și, la nevoie, o nouă măsurătoare |
Erorile propriu-zise, de nume, suprafață sau limite, se corectează prin procedurile descrise în Erorile din cartea funciară: cum se corectează. La terenurile pe care vrei să construiești, extrasul nu spune ce ai voie să construiești; acest lucru îl afli din documentele de urbanism și din regulile despre POT și CUT.
Cărțile funciare vechi și cele colective
Cărțile funciare provenite din conversia registrelor de hârtie pot avea rubrici incomplete sau numere vechi, care trebuie corelate cu cele noi. În zonele unde s-au folosit istoric cărți funciare cu numere topografice, aceeași parcelă poate apărea sub mai multe denumiri în acte de epoci diferite.
La blocurile de locuințe, cartea funciară colectivă descrie clădirea în ansamblu și terenul, iar fiecare apartament are o carte funciară individuală legată de ea. Dacă un apartament nu are carte funciară individuală, înscrierea lui se face pe baza unei documentații pentru unitatea respectivă, cu legătură către cartea colectivă. Pentru blocurile foarte vechi, verifică și riscul seismic, care influențează valoarea, cum arată Riscul seismic și valoarea clădirii: ce verifici.
Ideile principale despre citirea cărții funciare
Cartea funciară devine ușor de citit dacă o parcurgi în ordine: identifici documentul, verifici imobilul, apoi proprietarii și, la final, sarcinile. Fiecare rubrică trebuie comparată cu ce ai văzut la vizionare și cu actele vânzătorului. Orice nepotrivire este un motiv să ceri explicații înainte de a plăti, nu după.
De reținut:
- Partea I descrie imobilul, Partea a II-a proprietarii, Partea a III-a sarcinile;
- verifică data și ora extrasului și cere unul recent;
- cota 1/1 înseamnă proprietar unic, orice altă cotă înseamnă coproprietari;
- o construcție vizibilă în teren trebuie să apară și în Partea I;
- orice ipotecă, interdicție sau litigiu cere un plan clar de rezolvare, stabilit cu notarul;
- pentru situații complicate, cere sfatul unui notar sau avocat.
Întrebări frecvente
Ce înseamnă cota 1/1 în cartea funciară?
Cota 1/1 înseamnă că o singură persoană (sau soții, pentru un bun comun) deține întregul drept de proprietate. O cotă precum 1/2 arată că mai există coproprietari, care trebuie să participe la vânzare.
Ce înseamnă partea C goală?
Dacă Partea a III-a nu are înscrieri sau poartă mențiunea „nu sunt”, imobilul nu are sarcini înscrise la data extrasului. Rămâne bine să verifici și cererile în curs și să ceri un extras nou chiar înainte de semnare.
De ce diferă suprafața măsurată de cea din acte?
Actele vechi aveau adesea măsurători aproximative, iar măsurătoarea modernă este mai precisă. Diferența trebuie lămurită cu persoana autorizată, mai ales dacă afectează limitele cu vecinii.
Unde văd dacă un apartament are ipotecă?
În Partea a III-a a cărții funciare individuale a apartamentului. Acolo apar ipoteca, creditorul, suma garantată și, de obicei, interdicțiile asociate în favoarea băncii.
Pot citi singur cartea funciară sau am nevoie de notar?
Poți citi singur un extras pentru informare și poți depista multe probleme. Pentru o tranzacție, verificarea finală o face notarul, iar situațiile neclare se discută și cu un avocat.
