Sarcinile din cartea funciară sunt drepturile altor persoane și restricțiile care apasă asupra unui imobil: ipoteci, interdicții de înstrăinare sau de grevare, litigii notate, sechestre, uzufruct, servituți și altele. Ele sunt înscrise, în principal, în Partea a III-a a cărții funciare și au o trăsătură esențială: urmează imobilul, adică rămân valabile și după ce acesta este vândut. Cine cumpără un imobil cu sarcini nerezolvate le preia, odată cu el.
Vestea bună este că majoritatea sarcinilor se pot rezolva înainte de semnare, dacă știi ce înseamnă fiecare și cum se radiază. Articolul de față le ia pe rând, explică efectele lor practice și îți arată ce verifici înainte de a plăti un avans. Unde le găsești în extras arată ghidul despre Cartea funciară: cum citești părțile A, B și C, iar sistemul în ansamblu este explicat în Cadastrul și intabularea: ghid complet pentru proprietari. Informațiile au caracter general; pentru un imobil cu sarcini, discuți obligatoriu cu notarul și, dacă există un litigiu, cu un avocat.
Ce sunt sarcinile și de ce contează
O sarcină este orice înscriere care limitează dreptul proprietarului sau dă altcuiva un drept asupra imobilului. Pentru cumpărător contează din trei motive:
- opozabilitatea: o sarcină înscrisă poate fi invocată împotriva oricui, inclusiv împotriva cumpărătorului;
- valoarea: un imobil grevat valorează mai puțin pentru cumpărător până la radierea sarcinii;
- lichiditatea: unele sarcini blochează complet vânzarea sau creditarea, până la rezolvare.
Sarcinile se înscriu fie prin intabulare (de exemplu, ipoteca), fie prin notare (de exemplu, un litigiu sau o interdicție). Ele dispar din cartea funciară prin radiere, pe baza unui act care dovedește stingerea lor: acordul creditorului, o hotărâre judecătorească, un certificat de deces, după caz.
Ipoteca: garanția creditorului
Ipoteca este dreptul unui creditor, de obicei o bancă, de a se îndestula din valoarea imobilului dacă datoria garantată nu este plătită. Este sarcina cea mai frecventă și apare la aproape orice locuință cumpărată cu credit.
Ce trebuie să știi despre ipotecă:
- poate fi convențională (constituită prin contract, la notar) sau legală (prevăzută de lege, de exemplu în favoarea vânzătorului pentru prețul neplătit);
- în cartea funciară apar creditorul, suma garantată și, de regulă, actul de constituire;
- creditorul are drept de urmărire: poate executa imobilul chiar dacă acesta a fost vândut între timp;
- pe același imobil pot exista mai multe ipoteci, cu ranguri diferite, după ordinea înscrierii.
Cum se radiază o ipotecă după rambursare
Ipoteca nu dispare automat când ai plătit ultima rată. Pașii obișnuiți sunt:
- Rambursezi integral creditul și ceri băncii confirmarea că nu mai ai datorii.
- Banca eliberează actul prin care își dă acordul pentru radierea ipotecii și a interdicțiilor asociate.
- Depui cererea de radiere la biroul de cadastru, personal, prin notar sau prin bancă, după caz.
- Primești încheierea de radiere și verifici un extras nou, în care Partea a III-a nu mai conține ipoteca.
Sfat: După ce ai închis un credit ipotecar, comandă un extras de carte funciară pentru informare și verifică dacă ipoteca a fost radiată. Este un pas mic, care te scutește de surprize când vrei să vinzi.
Cumpărarea unui imobil ipotecat
Poți cumpăra un imobil ipotecat, dar tranzacția trebuie structurată astfel încât ipoteca să fie stinsă în siguranță. De obicei, notarul și băncile implicate stabilesc ca o parte din preț să fie plătită direct băncii vânzătorului, care eliberează apoi actul de radiere. Dacă și tu cumperi cu credit, banca ta va cere ca ipoteca ei să fie singura sau prima în rang. Detaliile se stabilesc la notar, iar raportul de evaluare cerut de bancă este explicat în Raportul de evaluare pentru bancă: ce conține și ce verifici.
Interdicțiile: ce nu are voie proprietarul să facă
Interdicțiile sunt notări care limitează dreptul proprietarului de a face anumite acte fără acordul celui în favoarea căruia au fost instituite. Cele mai întâlnite sunt asociate creditelor ipotecare.
| Tipul interdicției | Ce împiedică | Cine o instituie de obicei |
|---|---|---|
| De înstrăinare | vânzarea, donația, schimbul | banca, donatorul, alte părți dintr-un contract |
| De grevare | constituirea altor ipoteci sau drepturi | banca |
| De închiriere | închirierea fără acord | banca, în anumite contracte |
| De construire, demolare, dezmembrare | modificarea fizică sau juridică a imobilului | banca, alte părți contractuale |
| Legală | anumite acte, pe perioade sau în condiții prevăzute de lege | legea, în situații speciale |
Un act încheiat cu încălcarea unei interdicții notate poate fi contestat de beneficiarul ei. De aceea, notarul nu autentifică de regulă o vânzare dacă există o interdicție de înstrăinare activă, fără acordul beneficiarului. Interdicțiile din contractele de donație, puse de donator pentru a proteja bunul în familie, se analizează cu atenție, pentru că pot avea condiții și termene proprii.
Atenție: Nu semna un antecontract și nu da avans pentru un imobil cu interdicție de înstrăinare dacă nu ai văzut acordul scris al beneficiarului sau un plan clar, stabilit la notar, pentru radierea ei.
Litigiile, sechestrele și alte notări
Notarea unui litigiu în cartea funciară avertizează pe oricine că dreptul asupra imobilului este disputat în instanță, iar hotărârea finală va fi opozabilă și celui care cumpără între timp. Este, de aceea, unul dintre cele mai serioase semnale pentru un cumpărător.
Ce poți întâlni:
- acțiuni privind proprietatea: revendicare, anularea unui contract anterior, partaj, uzucapiune;
- urmărire silită: notarea începerii executării de către un executor judecătoresc sau de către organul fiscal;
- sechestru asigurător, instituit pentru a garanta o creanță până la judecată;
- sechestru în procese penale, pentru recuperarea unor prejudicii sau confiscare;
- insolvența proprietarului, când este persoană juridică;
- contracte de închiriere pe termen lung, notate pentru a fi opozabile cumpărătorului;
- promisiuni de vânzare notate, care pot da altcuiva un drept preferențial.
Un litigiu notat nu poate fi radiat decât pe baza unei hotărâri definitive sau a renunțării la acțiune. Dacă vezi un astfel de litigiu, cere copia acțiunii și o analiză de la un avocat înainte de orice angajament.
Dezmembrămintele și servituțile
Dezmembrămintele sunt drepturi reale desprinse din dreptul de proprietate și atribuite altei persoane, iar servituțile sunt sarcini care servesc unui imobil vecin. Toate reduc libertatea proprietarului și, implicit, a cumpărătorului.
Uzufruct, uz, abitație, superficie
- Uzufructul dă altcuiva dreptul de a folosi imobilul și de a-i culege fructele (de exemplu, chiria). Este frecvent în donațiile din familie, unde părinții își păstrează uzufructul viager; se stinge, printre altele, la decesul uzufructuarului.
- Uzul și abitația sunt variante mai restrânse, legate de folosința personală. Codul civil prevede, în anumite condiții, un drept de abitație al soțului supraviețuitor asupra locuinței familiei.
- Superficia este dreptul de a avea o construcție pe terenul altuia; apare des când copiii construiesc pe terenul părinților, cum explicăm în Intabularea unei construcții noi: documente și etape.
Un imobil cu uzufruct poate fi vândut, dar cumpărătorul primește doar nuda proprietate: nu îl poate folosi până la stingerea uzufructului.
Servituțile
Servitutea este o sarcină în folosul unui alt imobil: un drept de trecere spre un teren închis, un drept de a trece cu o conductă, o limită de construire impusă în favoarea vecinului. Servituțile apar adesea după o dezmembrare, ca fiecare lot să aibă acces la drum, situație descrisă în Dezmembrarea și alipirea terenurilor: când și cum se fac. Pentru terenuri, verifică și ce rețele trec prin parcelă, aspect detaliat în Utilitățile unui teren: ce verifici înainte de cumpărare.
Cum scapi de fiecare sarcină
Fiecare sarcină are propriul mod de radiere, iar documentul necesar vine de la beneficiarul ei sau de la o autoritate. Tabelul de mai jos este un reper general, nu o listă completă.
| Sarcina | Efectul pentru cumpărător | Cum se radiază, în general |
|---|---|---|
| Ipotecă | creditorul poate urmări imobilul | acordul creditorului după plata datoriei |
| Interdicție de înstrăinare | vânzarea nu se poate face fără acord | acordul beneficiarului sau stingerea obligației garantate |
| Litigiu notat | rezultatul procesului îl poate afecta pe cumpărător | hotărâre definitivă sau renunțare la acțiune |
| Sechestru | imobilul nu poate fi vândut liber | ridicarea sechestrului de către autoritatea care l-a instituit |
| Uzufruct viager | cumpărătorul nu poate folosi imobilul | certificat de deces, renunțare sau alt mod de stingere prevăzut de lege |
| Servitute de trecere | vecinul are drept de trecere permanent | acordul părților sau încetarea cauzei, după caz |
| Contract de închiriere notat | chiriașul rămâne în imobil până la termen | expirarea sau încetarea contractului |
Dacă sarcina a dispărut în realitate, dar a rămas în cartea funciară (de exemplu, o ipotecă stinsă de mult, neradiată), corectarea se face prin procedurile descrise în Erorile din cartea funciară: cum se corectează.
Ce verifici înainte de semnare
Verificarea sarcinilor trebuie făcută de două ori: înainte de avans, de tine, și înainte de contract, de notar. Iată o listă practică.
- Comandă un extras de carte funciară pentru informare recent, nu te baza pe cel adus de vânzător.
- Citește Partea a III-a rând cu rând și notează fiecare sarcină.
- Pentru fiecare sarcină, află cine este beneficiarul și ce document îi trebuie pentru radiere.
- Stabilește în antecontract cine se ocupă de radiere, până când și din ce bani.
- Nu plăti întregul preț direct vânzătorului cât timp există ipoteci; folosește mecanismul stabilit la notar.
- Verifică și cererile în curs menționate în extras.
- La litigii sau sechestre, cere sfatul unui avocat înainte de orice plată.
Sarcinile influențează și prețul: un imobil cu probleme juridice se vinde de obicei mai greu și mai ieftin, aspect pe care îl surprinde și evaluarea profesională, descrisă în Factorii care influențează prețul unei locuințe.
Ideile principale despre sarcini
Sarcinile din cartea funciară nu înseamnă automat că imobilul nu se poate cumpăra, dar fiecare cere un plan concret de rezolvare înainte de plată. Ipoteca se stinge cu acordul creditorului, interdicțiile cu acordul beneficiarului, litigiile doar prin hotărâre sau renunțare, iar uzufructul și servituțile pot rămâne și după vânzare. Notarul este partenerul principal în structurarea tranzacției, iar avocatul intervine când există dispute.
De reținut:
- sarcinile se află în Partea a III-a și urmează imobilul la vânzare;
- ipoteca nu dispare automat la plata creditului, trebuie radiată;
- interdicția de înstrăinare blochează vânzarea fără acordul beneficiarului;
- un litigiu notat este un semnal serios, care cere analiza unui avocat;
- uzufructul lasă cumpărătorului doar nuda proprietate;
- verifică un extras recent înainte de avans și înainte de contract.
Întrebări frecvente
Pot cumpăra un apartament care are ipotecă?
Da, dar tranzacția se structurează astfel încât ipoteca să fie stinsă, de regulă prin plata unei părți din preț direct băncii vânzătorului. Detaliile se stabilesc la notar, cu acordul băncii.
Ipoteca se radiază singură după ce termin de plătit creditul?
Nu. Ai nevoie de acordul băncii pentru radiere și de o cerere depusă la biroul de cadastru, apoi verifici într-un extras nou că ipoteca nu mai apare.
Ce înseamnă un litigiu notat în cartea funciară?
Înseamnă că există un proces privind imobilul, iar hotărârea finală va produce efecte și față de cel care cumpără între timp. Înainte de orice angajament, cere copia acțiunii și sfatul unui avocat.
Pot vinde o casă pe care părinții au păstrat uzufructul?
Poți vinde nuda proprietate, dar cumpărătorul nu va putea folosi casa până la stingerea uzufructului. De aceea, astfel de vânzări sunt rare și se discută atent la notar.
Cine plătește radierea sarcinilor la o vânzare?
Părțile stabilesc liber, prin antecontract și contract, cine suportă costurile radierii. De obicei, vânzătorul se ocupă de stingerea propriilor datorii și de radierea ipotecii.
