Intabularea este înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară, registrul public în care sunt consemnate imobilele, proprietarii și sarcinile care le grevează. Când un imobil este intabulat, oricine poate afla cine este titularul și ce restricții există, iar tranzacțiile se bazează pe aceste date. Pentru un cumpărător, verificarea intabulării este unul dintre primii pași, pentru că răspunde la întrebarea esențială: vânzătorul este într-adevăr proprietarul?
De ce contează intabularea
Cartea funciară oferă siguranță juridică. Un drept înscris în ea este opozabil terților, adică îl pot invoca împotriva altora, iar cel care a cumpărat de la titularul înscris, cu bună-credință, are protecție. Fără înscriere, dovada proprietății se bazează doar pe acte, iar posibilitatea de neînțelegeri crește. Diferențele dintre tipurile de înscriere sunt explicate în articolul despre intabulare, notare și înscriere provizorie.
Pentru o privire de ansamblu asupra procesului, vezi și ghidul despre cadastru și intabulare. Aici ne concentrăm pe verificarea concretă, pas cu pas.
Pașii verificării
Procedura este simplă și poate fi făcută înainte de a plăti vreun avans.
- Cere numărul cadastral și numărul de carte funciară de la vânzător. Dacă nu le are, e deja un semnal.
- Obține un extras de carte funciară pentru informare, online sau la oficiul teritorial de cadastru. Tipurile de extrase și modul de obținere sunt descrise în ghidul despre extrasul de carte funciară.
- Compară datele din extras cu actele vânzătorului: nume, suprafață, adresă, număr cadastral.
- Citește toate cele trei părți ale cărții funciare, nu doar prima.
- Verifică din nou aproape de semnare, pentru că situația se poate schimba între timp.
Cum citești extrasul
Cartea funciară are trei părți, cu roluri diferite. Citirea lor este detaliată în articolul despre părțile A, B și C. Pe scurt, tabelul de mai jos îți arată ce cauți.
| Parte | Ce conține | Ce verifici |
|---|---|---|
| A | Descrierea imobilului | Suprafața, adresa, numărul cadastral |
| B | Proprietarii și actele de dobândire | Că vânzătorul este titularul și cota lui |
| C | Sarcinile | Ipoteci, interdicții, servituți, litigii |
Dacă numele din partea B nu corespunde cu cel al vânzătorului, oprește-te și cere explicații. Poate fi vorba de o succesiune neînscrisă, de o cotă din proprietate sau de o problemă mai serioasă.
Ce înseamnă dacă imobilul nu este intabulat
Imobilele neintabulate nu sunt rare, mai ales cele vechi sau cele moștenite. Lipsa intabulării nu înseamnă automat că vânzătorul nu este proprietar, dar înseamnă că trebuie verificat mai atent și că, de regulă, se cer pași suplimentari înainte de vânzare. Uneori se face mai întâi înscrierea dreptului vânzătorului, apoi tranzacția. Alteori se stabilesc, împreună cu notarul, soluții care să protejeze cumpărătorul.
Cere sfatul unui notar sau al unui avocat înainte de a semna ceva într-o astfel de situație. Evită să plătești un avans consistent înainte ca situația să fie clarificată, pentru că recuperarea banilor poate fi dificilă. Pentru constructiile noi, procedura specifică este explicată în ghidul despre intabularea unei construcții noi.
Diferențe între act și carte funciară
Uneori actul de proprietate și extrasul nu coincid: suprafețe diferite, numele scrise altfel sau adrese modificate. Asemenea diferențe pot fi o simplă eroare materială, dar pot ascunde și probleme. Cum se corectează erorile din registru este prezentat în articolul despre rectificarea cărții funciare.
Sarcinile și restricțiile
Dacă imobilul este intabulat, nu te opri la numele proprietarului. Partea C poate arăta o ipotecă, o interdicție de înstrăinare sau un litigiu. Fiecare are consecințe diferite pentru tine ca cumpărător: o ipotecă, de exemplu, se poate radia la plata creditului, dar necesită coordonare cu banca. Sarcinile sunt detaliate în materialul despre sarcinile din cartea funciară.
Parcurge și restul documentelor din tranzacție, folosind o listă ordonată, de exemplu lista pentru verificarea actelor unui imobil.
Când ceri ajutor de specialitate
Unele situații depășesc o verificare făcută singur. Dacă proprietarul din carte funciară este o persoană decedată, dacă există mai mulți moștenitori sau dacă imobilul apare cu mențiuni de litigiu, mai bine discuți cu un notar sau cu un avocat înainte să mergi mai departe. Același lucru se aplică atunci când suprafața din act diferă mult de cea din extras. Costul unei consultații este mic în comparație cu riscul de a cumpăra un imobil cu probleme.
Ce merită reținut despre verificarea intabulării
- Intabularea înseamnă înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară.
- Obții un extras și compari datele cu actele vânzătorului.
- Citește toate cele trei părți: descriere, proprietari, sarcini.
- Imobilul neintabulat cere pași suplimentari și sfat juridic.
- Verifică din nou extrasul aproape de semnare.
Întrebări frecvente
Cât costă un extras de carte funciară?
Taxa este stabilită de autoritatea de cadastru și poate varia în timp, deci verifică tarifele curente pe site-ul instituției. Extrasul pentru informare este, de regulă, mai ieftin decât cel pentru autentificare. Nu plăti sume neexplicate unor intermediari.
Pot cumpăra un imobil neintabulat?
Din punct de vedere juridic, tranzacția poate fi posibilă în anumite condiții, dar riscurile sunt mai mari. Un notar poate indica pașii necesari și poate cere înscrierea înainte de vânzare. Nu semna înainte de a avea claritate.
Cartea funciară arată cine locuiește în imobil?
Nu. Ea arată cine deține dreptul de proprietate și ce sarcini există, nu cine ocupă imobilul. Dacă există chiriași sau alte persoane care locuiesc acolo, trebuie să verifici separat contractele și situația reală.
Se poate schimba extrasul după ce l-am cerut?
Da, pentru că registrul se actualizează când apar înscrieri noi. De aceea se recomandă un extras proaspăt înainte de semnare. Notarul îl cere oricum la autentificare.
Cine mă poate ajuta dacă nu înțeleg extrasul?
Un notar, un avocat sau un consultant imobiliar cu experiență pot explica. Poți cere ajutor și la oficiul de cadastru pentru aspecte tehnice. Nu ezita să pui întrebări înainte de semnare.
