Intabulare, notare și înscriere provizorie: diferențele

Intabularea, notarea și înscrierea provizorie sunt cele trei feluri principale de înscrieri în cartea funciară, iar fiecare produce efecte diferite. Intabularea înscrie un drept real, precum proprietatea, în mod definitiv. Notarea consemnează un fapt sau o situație care contează pentru imobil, fără a transfera un drept. Înscrierea provizorie protejează un drept până când poate fi intabulat. Diferența dintre ele decide dacă un cumpărător este sau nu protejat în fața terților.

Termenii se confundă ușor, mai ales când notarul sau oficiul de cadastru îi folosește fără explicații. Afli mai jos ce face fiecare, în ce situații se aplică și ce întrebări să pui înainte de semnare. Pentru contextul sistemului, vezi Cadastrul și intabularea: ghid complet pentru proprietari.

Ce este intabularea și ce efect are?

Intabularea este înscrierea definitivă în cartea funciară a unui drept real, de exemplu dreptul de proprietate, uzufructul sau ipoteca, pe baza unui act valabil. Prin intabulare, dreptul devine opozabil terților, adică poate fi invocat împotriva oricui, și devine vizibil pentru oricine citește cartea.

Exemple de drepturi intabulate:

• proprietatea cumpărătorului, după o vânzare;
• ipoteca băncii, după acordarea unui credit;
• uzufructul stabilit prin donație;
• servitutea de trecere, dacă a fost constituită prin act.

Condiția este ca actul să fie valabil și ca dreptul transmis să fie înscris anterior pe numele celui care îl transmite. În sistemul cărții funciare, de regulă nu poți intabula un drept de la o persoană care nu este ea însăși înscrisă. Cum se citesc aceste drepturi în Partea a II-a este în Cartea funciară: cum citești părțile A, B și C.

Ce este notarea și ce poate consemna?

Notarea este o înscriere care consemnează fapte, raporturi sau situații juridice ce influențează imobilul, fără a-i schimba proprietarul. Ea informează pe oricine consultă cartea că există o circumstanță care poate conta.

Se notează de obicei:

• un litigiu privind imobilul, ca să afle cumpărătorii că hotărârea judecătorească îi poate afecta;
• o interdicție de înstrăinare sau de grevare;
• o promisiune de vânzare, în anumite condiții;
• faptul că imobilul este în curs de partaj;
• alte situații prevăzute de lege.

Notarea nu face ca dreptul să fie transmis, dar îl protejează sau avertizează terții. O interdicție sau un litigiu notat nu dispare prin vânzare și poate bloca tranzacția. Detaliile despre sarcinile din cartea funciară sunt în Sarcinile din cartea funciară: ipotecă, interdicții, litigii.

Ce este înscrierea provizorie și când se folosește?

Înscrierea provizorie protejează un drept care nu poate fi încă intabulat, pentru că îi lipsește o condiție de formă sau de fond. Efectul ei este condiționat: dacă lipsa este remediată în termen, înscrierea devine definitivă, cu efect de la data primei cereri; dacă nu, dispare.

Un exemplu: cumperi un apartament, dar vânzătorul nu este încă intabulat pentru că el a moștenit și nu a finalizat formalitățile. Se poate face o înscriere provizorie pentru dreptul tău, iar când vânzătorul își intabulează dreptul, înscrierea ta devine definitivă. Dacă nu o regularizezi la timp, își pierde efectul.

Atenție: înscrierea provizorie este un instrument de protecție, nu o garanție. Dacă poți evita situația, cere vânzătorului să-și intabuleze dreptul înainte de semnare.

Cum compari cele trei înscrieri?

Un tabel face diferențele ușor de reținut.

Ce se întâmplă dacă nu intabulezi?

Poți fi proprietar în fața actului, dar nu și în fața terților. Dacă ai cumpărat un apartament și nu l-ai intabulat, între tine și vânzător contractul produce efecte, însă un terț care a verificat cartea funciară și a avut încredere în ea poate fi protejat de lege. În practică, neintabularea creează riscuri la o a doua vânzare, la o ipotecă a vânzătorului sau la moștenire.

De aceea, intabularea nu este o formalitate. Notarul o solicită de obicei imediat după semnare, iar în contract se include o clauză prin care cumpărătorul îl mandatează să depună cererea. Costurile aferente intră în bugetul tranzacției; vezi Costurile la cumpărarea unei locuințe: taxe, notar și intabulare.

Intabularea se face și la construcțiile noi?

Da. Construcția se înscrie după recepția la terminarea lucrărilor și după o documentație cadastrală, iar apoi proprietarul solicită înscrierea ei în cartea funciară. Pașii sunt descriși în Intabularea unei construcții noi: documente și etape.

Cum afli ce înscrieri are un imobil?

Comanzi un extras de carte funciară actual și citești Partea a II-a și a III-a. Cauți cuvintele „intabulare”, „notare” și „înscriere provizorie” în coloana de descriere, apoi te uiți la data și la actul care a stat la baza fiecăreia. Dacă ceva nu e clar, întrebi notarul înainte să plătești avansul.

Un notar bun îți explică, la cerere, ce înseamnă fiecare înscriere și ce o poate șterge. Dacă vezi un litigiu notat sau o interdicție, nu continua fără un plan scris pentru rezolvarea lor.