Costurile la cumpărarea unei locuințe: taxe, notar și intabulare

Costurile de achiziție ale unei locuințe sunt toate cheltuielile pe care le suporți în afara prețului convenit cu vânzătorul: onorariul notarului, taxele pentru înscrierea dreptului în cartea funciară, evaluarea cerută de bancă, comisioanele unui eventual credit, precum și banii pentru mutare, curățenie sau mici reparații. Ele nu apar în anunț, dar se adună într-o sumă care poate afecta serios bugetul unei familii.

Mulți cumpărători își calculează cu atenție avansul și rata, apoi descoperă în ultimele zile că mai au de plătit mai multe taxe și onorarii. Un buget realist pornește de la o listă completă de cheltuieli, nu doar de la prețul de pe contract. Mai jos vezi de ce planifici un buget separat, ce plătești notarului, ce taxe apar la carte funciară, când contează evaluarea, ce alte costuri pot apărea și cum estimezi totalul. Sumele exacte se schimbă și depind de situația fiecărei tranzacții, deci pentru cifre precise te adresezi notarului, băncii și oficiului de cadastru.

De ce planifici un buget separat

Prețul locuinței este doar cea mai vizibilă parte a costului. Dacă tot avansul merge către vânzător, rămâi fără bani exact când apar cheltuielile care nu pot fi amânate: nimeni nu semnează actul notarial fără să plătească onorariul, iar înscrierea în cartea funciară cere taxe plătite.

Un buget separat te ajută să:

• nu îți golești economiile înainte de semnare;
• negociezi cu mai multă siguranță, știind cât îți rămâne pentru costuri;
• eviți un credit mai mare decât ai nevoie, luat doar ca să acoperi neprevăzutul;
• ai o rezervă pentru reparații sau mobilier după mutare.

Pentru o imagine de ansamblu a pieței în care cumperi, vezi Piața imobiliară din România: cum funcționează și ce o mișcă, iar pentru diferența dintre prețul din anunț și cel final, Prețul cerut și prețul de tranzacție: de ce diferă.

Onorariul notarului

Cumpărarea unei locuințe se încheie, în general, în fața notarului, prin act autentic. Pentru serviciile lui, notarul percepe un onorariu, care depinde de valoarea tranzacției și de tarifele maxime stabilite prin reglementări. Notarii pot practica sume diferite în limitele permise, așa că merită să ceri o estimare scrisă înainte de a alege.

Ce include, de obicei, activitatea notarului:

1. verificarea actelor părților și a actelor imobilului;
2. redactarea contractului de vânzare;
3. consultarea cărții funciare și solicitarea extraselor necesare;
4. autentificarea actului și semnarea în fața lui;
5. demersurile de înscriere a dreptului, dacă acestea fac parte din serviciu.

Tarifele pot include și cheltuieli accesorii: copii, extrase, certificate fiscale solicitate. Întreabă ce intră în suma comunicată și ce se plătește separat, ca să nu apară diferențe.

Sfat: Cere notarului o listă a documentelor necesare cu zile înainte de semnare. Un document lipsă amână actul și poate însemna costuri suplimentare.

Despre valoarea la care se raportează unele taxe în notariat, vezi Grila notarilor și valoarea de piață: diferențe explicate, unde diferența dintre valoarea din act și cea de piață este explicată.

Impozitul pe transfer

În unele situații, vânzătorul datorează un impozit pe câștigul din transferul proprietății, iar notarul îl calculează și îl reține în condițiile legii. De regulă, el este în sarcina vânzătorului, dar se discută în contract cine ce suportă. Pentru cazul tău concret, întreabă notarul sau un contabil, pentru că regulile și pragurile se modifică.

Taxele de carte funciară

După semnarea contractului, dreptul tău se înscrie în cartea funciară, proces numit intabulare. Pentru aceasta se plătesc taxe către oficiul de cadastru, calculate după reguli stabilite prin reglementări, în funcție de valoarea tranzacției și de tipul cererii.

Dacă imobilul nu este înscris sau are neconcordanțe între acte și teren, apar costuri suplimentare cu măsurători și documentații. Despre pașii înscrierii, vezi Cadastrul și intabularea: ghid complet pentru proprietari, iar despre tipurile de extrase, Extrasul de carte funciară: tipuri și cum îl obții. Înainte de cumpărare e util să înțelegi și cum se citește situația juridică, în Cartea funciară: cum citești părțile A, B și C.

Evaluarea imobilului

Dacă cumperi cu credit ipotecar, banca cere, de regulă, un raport de evaluare, realizat de un evaluator autorizat. Costul îl suportă de obicei cumpărătorul, iar valoarea diferă în funcție de tipul și zona imobilului. Evaluarea nu este o formalitate: banca finanțează în raport cu valoarea stabilită, iar diferența dintre valoarea evaluată și preț îți poate cere un avans mai mare.

Ce să știi:

• evaluarea se face de un evaluator autorizat, pe baza vizitei la imobil și a documentelor;
• banca poate cere un anumit evaluator din lista ei de parteneri;
• raportul are o perioadă limitată de valabilitate;
• dacă tranzacția nu se încheie, taxa de evaluare se pierde, de regulă.

Despre ce conține raportul pentru bancă, vezi Raportul de evaluare pentru bancă: ce conține și ce verifici, iar despre rolul evaluatorului, Evaluatorul autorizat ANEVAR: rol și când ai nevoie de el.

Alte costuri care apar

Pe lângă cheltuielile oficiale, există costuri care țin de tranzacție și de mutare. Ele variază mult și sunt ușor de uitat.

Costuri legate de credit

• comisionul de analiză a dosarului, dacă banca îl percepe;
• asigurarea locuinței, uneori obligatorie pentru credit;
• asigurări de viață sau de altă natură, dacă fac parte din condițiile creditului;
• costuri de administrare sau comisioane periodice, după contract.

Citește cu atenție oferta băncii și cere un document care să arate toate costurile creditului, nu doar rata lunară.

Costuri legate de imobil

• curățenie și dezinfecție înainte de mutare;
• schimbarea încuietorilor;
• mici reparații sau vopsit, descoperite după preluare;
• certificatul de performanță energetică, dacă nu a fost furnizat de vânzător, despre care vezi Certificatul de performanță energetică: ce este și când îl ceri;
• transferul contractelor de utilități și eventualele garanții cerute de furnizori.

Costuri de mutare

• transport pentru mobilă și bunuri;
• mobilier și electrocasnice noi;
• eventuale taxe către asociația de proprietari, pentru situații speciale, cum ar fi adeverințe sau restanțe.

Dacă locuința are restanțe la utilități sau la asociație, află din timp cine le plătește, pentru că unele datorii se pot transmite practic noului proprietar în relația cu furnizorii. Un document de la asociație confirmă situația la zi.

Cum estimezi totalul

Un calcul simplu îți arată cât ai de plătit în afara prețului. Procedează în patru pași:

1. Notează prețul convenit și avansul pe care îl plătești.
2. Cere estimări scrise de la notar, de la bancă și de la evaluator, pentru fiecare cheltuială oficială.
3. Adaugă o rezervă pentru costurile mărunte, care se acumulează.
4. Compară totalul cu economiile tale, nu doar cu venitul lunar.

Rezerva pentru neprevăzut este bine să fie un procent din bugetul total, ales în funcție de vechimea imobilului: o locuință veche cere, de regulă, mai mult. Nu depinde de cifre magice, ci de realitatea imobilului, descoperită la vizionare și la verificarea actelor.

Un exemplu de buget, fără cifre inventate

Ca să vezi cum se așază lucrurile, imaginează-ți o familie care vrea să cumpere un apartament cu credit. Ea nu pornește de la suma din anunț, ci de la o foaie cu trei coloane: ce plătește vânzătorului, ce plătește instituțiilor și ce rezervă pentru după mutare.

Observă că a doua și a treia coloană nu se pot amâna: prima se plătește la semnare, iar a doua apare în primele săptămâni de locuit. O familie care a plătit tot avansul vânzătorului, fără rezervă, ajunge repede să se împrumute din nou.

Ordinea în care apar cheltuielile

1. La rezervarea locuinței apare, de obicei, un avans sau un acont către vânzător, stabilit prin antecontract.
2. Pe parcursul creditului se plătește evaluarea și, dacă este cazul, comisionul de analiză.
3. La semnarea actului se plătește onorariul notarului și, după caz, alte taxe aferente actului.
4. După semnare se achită taxele pentru înscrierea în cartea funciară.
5. La mutare apar costurile de transport, curățenie și reparații.

Dacă nu ești sigur cum se aplică regulile în cazul tău, întreabă notarul, banca sau un consultant financiar înainte să te angajezi. Un antecontract semnat grăbit poate cere plata unor sume pe care nu le mai poți recupera dacă tranzacția nu se încheie.

Ce merită reținut despre costurile la cumpărare

• Prețul din anunț nu este costul total al achiziției.
• Notarul percepe un onorariu, iar înscrierea în cartea funciară cere taxe separate.
• Evaluarea cerută de bancă se plătește, de regulă, de cumpărător.
• Costurile creditului, mutării și reparațiilor completează bugetul.
• Estimările se cer în scris de la notar, bancă și evaluator.
• Pentru sume exacte și situații fiscale concrete, te adresezi notarului sau unui contabil.