Extrasul de carte funciară este documentul eliberat de oficiul de cadastru care reproduce, la o anumită dată și oră, conținutul cărții funciare a unui imobil: descrierea lui, proprietarii și sarcinile. Există două tipuri principale: extrasul pentru informare, pe care îl poate cere oricine, și extrasul pentru autentificare, pe care îl cere notarul înainte de a autentifica un act. Pe lângă ele, oficiile eliberează și alte documente înrudite, utile în situații precise.
Ghidul de față îți arată ce tip de extras îți trebuie, cum îl obții online sau la ghișeu și ce faci cu el după ce îl ai. Dacă vrei să înțelegi mai întâi sistemul în ansamblu, citește ghidul complet despre cadastru și intabulare. Informațiile au caracter general; serviciile, tarifele și termenele sunt stabilite de ANCPI și se pot modifica, așa că le verifici pe site-ul instituției.
Ce este extrasul de carte funciară și ce dovedește
Extrasul este o fotografie oficială a cărții funciare la un moment dat, nu cartea funciară însăși. El arată ce era înscris în clipa emiterii; o cerere de înscriere depusă cu o oră mai târziu nu apare pe el. De aceea data și ora de pe document contează la fel de mult ca restul conținutului.
Un extras îți spune, în principal:
- ce imobil este: număr cadastral, adresă, suprafață, categorie de folosință, construcții;
- cine este proprietarul: numele, cota deținută, actul prin care a dobândit dreptul;
- ce sarcini există: ipoteci, interdicții, servituți, litigii notate, sechestre;
- ce cereri sunt în curs: unele extrase menționează cererile depuse și nesoluționate încă, semn că situația se poate schimba curând.
Cum interpretezi fiecare rubrică afli în ghidul despre Cartea funciară: cum citești părțile A, B și C. Aici ne concentrăm pe tipurile de extrase și pe modul de obținere.
Extrasul de carte funciară pentru informare
Extrasul pentru informare este documentul pe care îl poate cere orice persoană, fără să justifice un interes, și are rol strict informativ. Nu îți trebuie acordul proprietarului: cartea funciară este publică tocmai ca oricine să poată verifica situația unui imobil.
La ce îl folosești
- verifici un imobil înainte de a semna un antecontract sau de a da un avans;
- confirmi că vânzătorul este cu adevărat proprietarul și că nu există ipoteci sau litigii;
- îl atașezi la cererea de certificat de urbanism sau la alte dosare administrative;
- îl prezinți băncii în etapa de analiză a unui credit;
- îți verifici propriul imobil după o intabulare sau după radierea unei ipoteci.
Cât este de „valabil”
Extrasul pentru informare nu rezervă nimic și nu îngheață situația imobilului. Unele instituții acceptă doar extrase emise recent (de exemplu, în ultimele zile sau săptămâni), pentru că o informație veche poate fi depășită. Cere-l cât mai aproape de momentul în care îl folosești și, la tranzacții, cere unul nou chiar înainte de plata avansului.
Sfat: Când negociezi un imobil, nu te mulțumi cu extrasul adus de vânzător. Comandă-l tu, online, ca să fii sigur că este actual și că nu a fost modificat.
Extrasul de carte funciară pentru autentificare
Extrasul pentru autentificare este cerut de notarul public înainte de a încheia un act prin care se transmite sau se grevează un drept asupra imobilului: vânzare, donație, ipotecă, partaj voluntar, constituirea unui uzufruct. Tu, ca persoană fizică, nu îl poți comanda direct pentru uz propriu.
Rolul lui principal este rezervarea priorității. La eliberarea extrasului se notează în cartea funciară cererea notarului, iar pe durata valabilității sale, de câteva zile lucrătoare stabilite prin lege, actul autentificat pe baza lui are prioritate față de alte cereri depuse ulterior. Astfel, dacă vânzătorul ar încerca să vândă același imobil altcuiva în aceeași perioadă, cumpărătorul care semnează la notarul care a cerut extrasul este protejat.
Ce înseamnă pentru tine, cumpărătorul
- Notarul cere extrasul cu puțin timp înainte de data semnării.
- Verifică pe baza lui proprietarul, sarcinile și eventualele cereri în curs.
- Dacă extrasul arată probleme (o ipotecă, o interdicție, un litigiu), semnarea se amână sau se stabilesc condiții, de exemplu radierea ipotecii din prețul de vânzare.
- După semnare, notarul trimite cererea de intabulare în termenul de valabilitate.
Important: Dacă semnarea se amână peste termenul de valabilitate al extrasului, notarul va cere unul nou. Nu presupune că o verificare făcută cu o săptămână în urmă mai este suficientă.
Alte documente eliberate de oficiile de cadastru
Pe lângă cele două extrase clasice, oficiile de cadastru eliberează și alte documente, fiecare cu un scop precis. Denumirile oficiale și disponibilitatea online pot varia, de aceea verifică lista serviciilor pe site-ul ANCPI.
| Document | Ce conține | Când îți folosește |
|---|---|---|
| Extras de plan cadastral pe ortofotoplan | conturul imobilului desenat peste o imagine aeriană, cu vecinătățile | la cererea de certificat de urbanism, avize de rețele, verificarea amplasamentului |
| Copie certificată a cărții funciare | conținutul integral al cărții, inclusiv înscrierile istorice | când vrei să vezi toate transferurile și sarcinile radiate |
| Copii certificate ale actelor din arhivă | contractele, hotărârile sau documentațiile care au stat la baza înscrierilor | în litigii, la rectificări, la verificarea unui lanț de proprietari |
| Certificat de sarcini | situația din vechile registre de transcripțiuni, pentru imobile încă neînscrise în cartea funciară | la tranzacții cu imobile vechi, mai ales în zonele fără cărți funciare istorice |
| Informații despre imobilele unei persoane | lista imobilelor înscrise pe numele cuiva | de regulă în proceduri succesorale sau judiciare, cu justificarea interesului |
Extrasul de plan cadastral este deosebit de util la terenuri, pentru că îți arată dacă parcela din teren corespunde celei din evidențe. Dacă vrei să construiești, folosește-l împreună cu certificatul de urbanism de informare și cu regulile din planurile urbanistice PUG și PUZ.
Cum obții un extras online, pas cu pas
Cea mai rapidă cale pentru extrasul de informare este platforma de plăți online a ANCPI (cunoscută ca ePay), unde comanzi documentul, plătești cu cardul și îl descarci în format electronic. Procesul este, în linii mari, următorul:
- Îți creezi un cont pe platformă, cu adresa de e-mail.
- Alegi serviciul dorit, de exemplu extrasul de carte funciară pentru informare.
- Selectezi județul și unitatea administrativ-teritorială (orașul sau comuna).
- Introduci numărul cărții funciare sau numărul cadastral.
- Plătești tariful online.
- Primești documentul în cont și, de regulă, o notificare pe e-mail.
Ce date îți trebuie
Fără un identificator corect, nu poți comanda extrasul. Ai nevoie de:
- numărul cărții funciare sau numărul cadastral (pentru apartamente, adesea un număr compus, cu indicarea unității individuale);
- unitatea administrativ-teritorială în care se află imobilul;
- uneori, pentru cărțile funciare vechi, și numărul topografic sau numărul vechi al cărții.
Unde găsești aceste numere și cum deosebești formatele vechi de cele noi explicăm în Numărul cadastral: ce este și unde îl găsești.
Ce primești și cum verifici autenticitatea
Documentul electronic este semnat electronic de oficiul de cadastru. Păstrează fișierul original: o imprimare simplă nu mai poate fi verificată electronic. ANCPI pune la dispoziție modalități de verificare a documentelor emise; instrucțiunile se găsesc pe site-ul instituției.
Atenție: Comandă extrasele doar de pe platforma oficială a ANCPI. Site-urile care „intermediază” extrase pot cere sume mai mari și pot colecta date personale fără un motiv real.
Cum obții un extras la ghișeu
Dacă nu vrei sau nu poți folosi platforma online, mergi la biroul de cadastru și publicitate imobiliară din raza imobilului sau la un oficiu care oferă serviciul. Completezi o cerere tip, prezinți actul de identitate, indici imobilul și plătești tariful la casierie sau cu cardul.
Ghișeul are sens mai ales când:
- nu știi numărul cărții funciare și ai nevoie de ajutorul funcționarului pentru identificare;
- îți trebuie copii certificate din arhivă, care nu sunt disponibile online în toate cazurile;
- imobilul are o carte funciară veche, încă neconvertită în format electronic;
- vrei explicații despre o cerere în curs pe care o vezi menționată în extras.
Ce tip de document îți trebuie, pe situații
Alegerea corectă te scutește de drumuri și plăți inutile. Tabelul de mai jos rezumă situațiile frecvente.
| Situația | Documentul potrivit | Cine îl cere |
|---|---|---|
| Vrei să verifici un apartament înainte de avans | extras pentru informare | tu |
| Semnezi contractul de vânzare la notar | extras pentru autentificare | notarul |
| Ceri un certificat de urbanism | extras pentru informare și extras de plan cadastral | tu sau proiectantul |
| Contractezi un credit ipotecar | extras pentru informare (la analiză), apoi pentru autentificare (la semnare) | tu, apoi notarul |
| Vrei să afli toți proprietarii anteriori | copie certificată a cărții funciare și copii din arhivă | tu, la ghișeu sau online |
| Imobil vechi, neînscris în cartea funciară | certificat de sarcini, prin notar sau la oficiu | notarul sau tu |
Ce verifici imediat ce primești extrasul
Primul lucru este să compari datele din extras cu realitatea și cu actele pe care le ai. Discrepanțele descoperite devreme sunt mult mai ușor de lămurit decât cele descoperite la notar, în ziua semnării.
- numele proprietarului coincide cu cel al persoanei care vinde și cu actul de identitate;
- cota deținută este întreagă sau există coproprietari care trebuie să semneze și ei;
- adresa și suprafața corespund imobilului vizitat;
- construcțiile de pe teren sunt înscrise; o casă lipsă din extras este un semnal de alarmă;
- partea de sarcini este goală sau conține doar înscrieri pe care le înțelegi; detalii în Sarcinile din cartea funciară: ipotecă, interdicții, litigii;
- nu există cereri în curs care ar putea schimba situația până la semnare.
Dacă imobilul este o investiție, verificarea juridică se completează cu o analiză de cost și randament; un punct de plecare bun este ghidul de investiții imobiliare pentru începători, unde riscul de pierdere este discutat deschis.
Pe scurt, despre extrasele de carte funciară
Extrasul de carte funciară este cea mai ieftină asigurare la orice tranzacție imobiliară: în câteva minute afli cine este proprietarul și ce sarcini are imobilul. Extrasul pentru informare îl comanzi tu, oricând, iar cel pentru autentificare îl cere notarul și protejează tranzacția pentru o perioadă scurtă. Pentru situații speciale există copii certificate, planuri cadastrale și certificate de sarcini.
De reținut:
- extrasul arată situația de la data și ora emiterii, nu mai mult;
- oricine poate cere un extras pentru informare, fără acordul proprietarului;
- extrasul pentru autentificare rezervă prioritatea actului notarial pentru câteva zile lucrătoare;
- comanzi online doar de pe platforma oficială a ANCPI;
- ai nevoie de numărul cărții funciare sau de numărul cadastral și de localitate;
- la neclarități, cere lămuriri notarului sau oficiului de cadastru.
Întrebări frecvente
Pot obține extrasul de carte funciară pentru un imobil care nu e al meu?
Da. Extrasul pentru informare poate fi cerut de orice persoană, fără acordul proprietarului, pentru că publicitatea imobiliară are tocmai rolul de a informa terții.
Care este diferența dintre extrasul pentru informare și cel pentru autentificare?
Extrasul pentru informare are doar rol informativ și îl cere oricine. Extrasul pentru autentificare îl cere notarul înaintea unui act și rezervă prioritatea acelui act pentru o perioadă scurtă.
Cât timp este valabil un extras pentru informare?
Legea nu îi impune o valabilitate fixă, dar el reflectă doar situația de la momentul emiterii. Instituțiile și băncile cer de obicei un extras recent, iar la tranzacții e prudent să comanzi unul nou chiar înainte de plată.
Ce fac dacă nu știu numărul cărții funciare?
Caută-l în contractul de proprietate, în certificatul de moștenitor sau în documentația cadastrală. Dacă nu îl găsești, mergi la biroul de cadastru, unde funcționarii te pot ajuta să identifici imobilul pe baza adresei și a actelor.
Extrasul descărcat online are aceeași valoare ca cel de la ghișeu?
Da, extrasul electronic semnat electronic de oficiul de cadastru are aceeași valoare. Păstrează fișierul original, pentru că o imprimare simplă nu mai permite verificarea semnăturii electronice.
