Cuprins 7 secțiuni
Cota indiviză este fracția din părțile comune ale unui bloc pe care o deține proprietarul unui apartament, pe lângă apartamentul propriu-zis. Când cumperi un apartament, nu cumperi doar camerele dintre pereți: dobândești și o parte ideală din teren, fundație, acoperiș, scări, holuri și instalațiile care servesc întregul imobil. Acea parte ideală este cota indiviză, iar ea apare în cartea funciară alături de numărul apartamentului.
Dacă ai văzut într-un extras o fracție de tipul „12,35/100” și nu ai știut ce să faci cu ea, vei găsi mai jos ce înseamnă, cum se calculează și când contează. Pentru felul în care se citește documentul în ansamblu, vezi Cartea funciară: cum citești părțile A, B și C.
Ce este cota indiviză și ce părți comune acoperă?
Cota indiviză este dreptul de coproprietate pe care îl ai asupra părților comune ale clădirii, exprimat ca o fracție din total. Spre deosebire de apartament, care este o proprietate exclusivă, părțile comune sunt ale tuturor proprietarilor, fiecare cu partea lui, fără ca vreun spațiu anume să-i aparțină exclusiv.
Părți comune tipice:
- terenul pe care se află blocul, în funcție de situația juridică a lui;
- fundația, structura de rezistență, pereții comuni;
- acoperișul sau terasa;
- scările, holurile, liftul, casa scării;
- instalațiile comune: conducte, coloane, tabloul general, centrala de bloc, dacă există;
- spațiile tehnice și, uneori, subsolul sau podul, dacă nu au fost atribuite exclusiv cuiva.
Cota nu înseamnă că „ai” o încăpere anume din aceste zone, ci că participi proporțional la drepturile și obligațiile legate de ele.
Cum se calculează cota indiviză?
Cota se stabilește de obicei ca raport între suprafața utilă a apartamentului tău și suma suprafețelor utile ale tuturor apartamentelor și spațiilor cu altă destinație din clădire. În practică, un apartament de 60 mp dintr-un bloc cu 600 mp utili totali ar avea o cotă de aproximativ 10%. Calculul exact depinde de documentația cadastrală și de modul în care s-au tratat spațiile comerciale sau de la subsol.
| Element | Rol în calcul |
|---|---|
| Suprafața utilă a apartamentului | numărătorul fracției |
| Suprafața utilă totală a clădirii | numitorul fracției |
| Spații cu altă destinație (comerciale, garaje) | se includ, în funcție de documentație |
| Spații comune | nu intră în numărătoare, dar sunt acoperite de cotă |
Metoda poate varia după vârsta clădirii și după regulile aplicate la întocmirea cadastrului. De aceea nu te baza pe calcule făcute singur, ci pe cifrele din documentația recepționată de oficiul de cadastru.
Cum apare cota indiviză în cartea funciară?
Cota apare în Partea I a cărții funciare, la descrierea apartamentului, ca fracție sau procent din părțile comune. Tot acolo găsești numărul cadastral, suprafața utilă și numărul de încăperi. Pentru fiecare apartament dintr-un bloc există de obicei o carte funciară proprie, iar clădirea are una colectivă care descrie ansamblul.
Verifică în extras următoarele:
- fracția să fie scrisă și să nu lipsească;
- suma tuturor cotelor din bloc să dea 100% (poți cere lămuriri la oficiul de cadastru dacă bănuiești o eroare);
- suprafața utilă să corespundă cu cea din actul de proprietate;
- eventualele spații anexe (boxă, loc de parcare) să fie înscrise cu cotele lor.
Ce înseamnă fiecare parte a extrasului, inclusiv partea unde sunt descrise dreptul și sarcinile, este explicat în ghidul despre părțile A, B și C. Dacă ai îndoieli, comanzi un extras actual; vezi Extrasul de carte funciară: tipuri și cum îl obții.
Ce se întâmplă cu cota la vânzare?
Cota indiviză se transmite automat odată cu apartamentul și nu poate fi vândută separat de acesta. Cumpărătorul nu o negociază și nu o plătește suplimentar; ea face parte din dreptul de proprietate asupra apartamentului.
În contractul de vânzare, notarul menționează de obicei și cota, iar în cartea funciară se înscrie noul proprietar, cu aceeași fracție. Dacă cota lipsește sau este greșită, notarul poate cere clarificarea înainte de semnare, pentru că un act cu date incomplete poate fi respins de oficiul de cadastru la intabulare.
Atenție: cumpărarea unui apartament „fără cotă” este o formulare periculoasă. Dacă un vânzător o folosește, cere explicații scrise și adu notarul în discuție înainte de avans.
De ce contează cota pentru cheltuielile blocului?
Cota nu stabilește singură cât plătești la asociația de proprietari, dar de multe ori este criteriu pentru anumite cheltuieli. Reparațiile la acoperiș, la fațadă sau la structura clădirii se împart de obicei proporțional cu cota sau cu alt criteriu hotărât de asociație. Cheltuielile curente, precum apa sau căldura, se calculează de regulă pe consum sau pe persoană.
Dacă vrei să știi cum se împarte o cheltuială concretă, întreabă administratorul și cere regulamentul asociației. Pentru un cumpărător, merită să verifici înainte de semnare dacă blocul are lucrări mari pe care cota ta ar trebui să le acopere. Lista de verificare la vizionare este în Vizionarea unui apartament: lista de verificare pe care o iei cu tine.
Poate cota să se modifice în timp?
Poate, dar rar. Se schimbă dacă se modifică structura clădirii: o mansardare, o extindere, o schimbare de destinație a unui spațiu comun sau o recalculare impusă de o eroare de cadastru. În astfel de situații este nevoie de documentație nouă și de acordul proprietarilor, după caz.
Cota indiviză la casă sau la teren în coproprietate
Termenul apare și în afara blocurilor, la terenuri sau case deținute de mai multe persoane. Acolo cota arată partea fiecărui coproprietar din întregul bun, fără ca vreun colț anume să fie al lui. Situația se complică la vânzare, pentru că ceilalți coproprietari pot avea drepturi de preempțiune. Despre ieșirea din coproprietate, vezi Coproprietatea și ieșirea din indiviziune: cum funcționează.
Pe aceeași temă, citește și sarcinile din cartea funciară: ipotecă, interdicții, litigii.
Întrebări frecvente
Pot vinde apartamentul fără cota indiviză?
Nu. Cota indiviză este inseparabilă de apartament și se transmite automat odată cu el, în același contract.
Cum aflu cota indiviză a apartamentului meu?
O găsești în cartea funciară a apartamentului, în Partea I, ca fracție sau procent. Dacă nu apare, cere un extras actual sau lămuriri la oficiul de cadastru.
Cota indiviză este aceeași cu procentul de la asociația de proprietari?
Nu neapărat. Asociația poate folosi alt criteriu pentru anumite cheltuieli, de exemplu numărul de persoane sau consumul. Cota se aplică mai ales la cheltuielile care țin de structura clădirii.
Ce fac dacă suma cotelor din bloc nu dă 100%?
Semnalează la oficiul de cadastru, cu actele în mână. O diferență poate indica o eroare de calcul sau o carte funciară neactualizată, care se rezolvă prin rectificare.
Terenul de sub bloc intră în cotă?
Depinde de situația juridică a terenului. În multe blocuri el este în coproprietate și face parte din cota indiviză, dar verifică în cartea funciară și la notar cum este înscris.
