Cuprins 7 secțiuni
Actul de proprietate este documentul prin care o persoană a dobândit un imobil: un contract de vânzare, o donație, un titlu de proprietate, un certificat de moștenitor sau o hotărâre judecătorească. Fiecare dintre ele arată în ce fel ai devenit proprietar, dar niciunul nu spune singur dacă dreptul tău este și înscris în cartea funciară. Pentru a vinde, a cumpăra sau a ipoteca un imobil, ai nevoie de actul de proprietate și de un extras actual, citite împreună.
Mulți proprietari păstrează actul într-un dosar și îl scot abia la tranzacție, când descoperă că are o suprafață diferită sau că poartă o mențiune pe care nu o înțeleg. Mai jos găsești tipurile obișnuite de acte, ce dovedește fiecare și ce verifici înainte de a le folosi. Contextul general al evidențelor este în Cadastrul și intabularea: ghid complet pentru proprietari.
Ce înseamnă actul de proprietate și ce rol are?
Actul de proprietate este titlul prin care dobândești dreptul asupra unui imobil, iar rolul lui este să dovedească sursa dreptului tău. Pe baza lui se face intabularea, adică înscrierea în cartea funciară. În sens juridic, proprietatea unui imobil intabulat este dovedită, în principal, de cartea funciară; actul rămâne însă documentul de bază, fără de care înscrierea nu s-ar putea face.
Un act valabil conține, de regulă:
- părțile: cine transmite și cine primește;
- descrierea imobilului: adresă, suprafață, vecinătăți, număr cadastral sau topografic;
- sursa dreptului transmițătorului;
- data și forma autentică, dacă este cerută de lege.
Pentru imobile, forma autentică, adică întocmită la notar, este de regulă obligatorie la transmiterea proprietății. Un act sub semnătură privată nu este suficient pentru intabulare.
Care sunt tipurile principale de acte de proprietate?
Tipul actului depinde de modul în care ai dobândit imobilul. Cele frecvente sunt cele din tabel.
| Act | Cum ai dobândit imobilul | Ce mai verifici |
|---|---|---|
| Contract de vânzare | ai cumpărat de la un proprietar | dacă a fost intabulat și dacă are sarcini |
| Act de donație | l-ai primit cadou, de obicei de la o rudă | clauze de întoarcere sau de întreținere, dacă există |
| Certificat de moștenitor | ai moștenit după un defunct | dacă toți moștenitorii sunt înscriși și cotele corecte |
| Titlu de proprietate | ai primit terenul prin legile de restituire a proprietăților | suprafața și dacă terenul a fost măsurat cadastral |
| Hotărâre judecătorească | proprietatea a fost stabilită prin proces | dacă hotărârea e definitivă și înscrisă |
| Contract cu dezvoltatorul | ai cumpărat un apartament nou | dacă ți s-a transferat proprietatea și intabularea |
Titlul de proprietate pentru terenuri
Titlurile de proprietate au fost emise, pentru terenurile agricole sau forestiere, în baza legilor de reconstituire. Ele conțin adesea suprafețe aproximative și descrieri după tarlale și parcele. Pentru a vinde un astfel de teren este de obicei nevoie de măsurare cadastrală și de înscrierea în cartea funciară. Despre regulile terenurilor agricole, vezi Terenul agricol extravilan: dreptul de preempțiune explicat.
Ce dovedește actul și ce nu dovedește?
Actul dovedește cum ai dobândit imobilul și ce drept ai primit, dar nu dovedește că nu există sarcini, litigii sau proprietari mai vechi. Cartea funciară este sursa pentru starea juridică actuală. De aceea un act perfect poate coexista cu o ipotecă, o interdicție sau un coproprietar nemenționat în el.
Merită să reții trei limite:
- Actul nu arată sarcinile apărute după încheierea lui.
- Actul nu garantează suprafața exactă, mai ales la acte vechi. Diferențele sunt tratate în Suprafața din act și suprafața măsurată: de ce nu coincid.
- Actul nu înlocuiește intabularea: fără înscriere, drepturile tale pot fi vulnerabile.
Sfat: păstrează actul original într-un loc sigur și fă o copie scanată. Dacă îl pierzi, notarul poate elibera un duplicat în anumite condiții, dar procedura cere timp.
Cum verifici un act înainte de a cumpăra?
Compari actul vânzătorului cu extrasul de carte funciară și cu situația din teren. Dacă ceva nu se potrivește, ceri explicații scrise. Pașii de verificare:
- cere actul vânzătorului și un extras actual, comandat sau verificat de tine; tipurile sunt în Extrasul de carte funciară: tipuri și cum îl obții;
- verifică numele proprietarilor și cotele din act față de cele din extras;
- compară descrierea imobilului: suprafață, număr cadastral, vecini;
- verifică sursa dreptului vânzătorului: dacă a cumpărat, a moștenit sau a primit prin donație;
- caută mențiuni despre clauze speciale, de exemplu un drept de întreținere sau o interdicție.
Dacă imobilul a trecut prin mai multe mâini, merită urmărit lanțul actelor. Un notar poate verifica asta în arhivă, iar o ruptură în lanț, de exemplu o moștenire neîncheiată, trebuie reparată înainte de vânzare.
Ce faci dacă ai pierdut actul sau ai doar o copie?
Cel mai simplu este să soliciți un duplicat la notarul care a întocmit actul sau la arhiva în care a fost depus. Notarul păstrează un exemplar al actelor autentice, iar arhivele notariale permit eliberarea de copii legalizate. Pentru titlul de proprietate, solicită un duplicat sau o copie certificată de la primăria care l-a emis sau de la comisia județeană.
Dacă imobilul este intabulat, datele principale apar oricum în cartea funciară, iar un extras actual poate suplini o parte din informații. Pentru o tranzacție, notarul poate accepta actul în copie, dacă dreptul este clar din cartea funciară.
Ce acte însoțesc, de obicei, actul de proprietate la o vânzare?
Pe lângă actul de proprietate, notarul cere de obicei extrasul de carte funciară, certificatul de performanță energetică, dovada achitării impozitelor și, pentru apartamente, adeverința de la asociația de proprietari. Documentul energetic este explicat în Certificatul de performanță energetică: ce este și când îl ceri. Lista exactă depinde de notar și de tipul de imobil, deci o primești de la cel care va întocmi contractul.
Pentru cumpărătorul care vrea să înțeleagă costul total al tranzacției, găsești detalii în Costurile la cumpărarea unei locuințe: taxe, notar și intabulare.
Întrebări frecvente
Este actul de proprietate suficient pentru a vinde un imobil?
De obicei nu. Notarul cere și un extras de carte funciară actual, iar dreptul vânzătorului trebuie să fie intabulat sau să poată fi intabulat în același timp.
Ce diferență este între act și carte funciară?
Actul arată cum ai dobândit imobilul, iar cartea funciară arată cine este proprietarul înscris și ce sarcini există. Se completează reciproc, dar nu se înlocuiesc.
Pot vinde un teren doar cu titlu de proprietate?
Titlul dovedește proveniența terenului, dar pentru vânzare este de obicei necesară înscrierea în cartea funciară. Notarul îți spune dacă trebuie o măsurătoare cadastrală.
Ce fac dacă numele din act este scris greșit?
Cere rectificarea prin notar sau, după caz, prin instanță. O diferență de nume poate bloca intabularea, deci o rezolvi înainte de vânzare.
Un act sub semnătură privată dovedește proprietatea?
Nu pentru imobile. Transmiterea proprietății cere formă autentică, la notar, iar un act sub semnătură privată nu permite intabularea.
