Investiția în locuințe pentru studenți: avantaje și limite

Investiția în locuințe pentru studenți înseamnă cumpărarea unei proprietăți din apropierea unei universități, cu scopul de a o închiria unor tineri care studiază în oraș. Avantajul principal este o cerere care se reînnoiește în fiecare an, odată cu noile serii de studenți; limita principală este sezonalitatea, adică lunile de vară în care mulți chiriași pleacă.

Textul de mai jos arată cum arată cererea într-un oraș universitar, ce locuințe se potrivesc, cum tratezi vara, cum administrezi uzura și garanțiile și ce ar trebui să verifici înainte de achiziție. Exemplele sunt ipotetice. Informațiile sunt educative, nu consultanță financiară, iar o investiție imobiliară poate aduce și pierderi.

De ce generează studenții cerere de închiriere?

Studenții din afara orașului au nevoie de cazare pe durata studiilor, iar o parte dintre ei preferă chiria unei locuințe față de cămin. Cererea se reînnoiește anual, la începutul fiecărui an universitar, ceea ce o face mai previzibilă decât în alte segmente.

Trei factori susțin această cerere:

• numărul de studenți veniți din alte localități, care depinde de dimensiunea și prestigiul universităților;
• capacitatea căminelor, de obicei insuficientă față de numărul de solicitanți;
• preferința pentru intimitate și confort, mai ales în anii mai avansați de studiu.

Dar cererea se concentrează în anumite zone, de obicei în apropierea facultăților sau pe traseele de transport rapid. Cum citești semnele unui cartier cu potențial găsești în Potențialul unui cartier: cum citești semnele de dezvoltare, iar diferențele dintre orașe în Piețele imobiliare regionale: ce diferențiază orașele.

Ce fel de locuință se potrivește studenților?

Se potrivesc garsonierele, apartamentele cu două camere și, uneori, apartamentele mai mari împărțite între colegi. Contează apropierea de facultate, transportul și costurile de întreținere reduse.

Opțiunile uzuale sunt:

1. Garsoniera pentru un singur student, cu chirie mică și rotație ridicată.
2. Apartamentul cu două camere, închiriat unui grup de doi colegi sau unui cuplu.
3. Apartamentul cu trei camere, închiriat pe cameră mai multor studenți, cu randament brut mai mare, dar cu administrare mai complexă.

Compararea garsonierei cu apartamentul cu două camere, pentru orice tip de chiriaș, o găsești în Garsonieră sau apartament cu 2 camere pentru investiție. Pentru studenți, adaugă la analiză distanța până la facultate și numărul de mijloace de transport disponibile.

Sfat: Dotările simple, rezistente și ușor de înlocuit funcționează mai bine decât mobilierul scump. Alege materiale lavabile și piese standard, pe care le cumperi repede dacă se strică.

Cum tratezi sezonalitatea și lunile de vară?

Sezonalitatea se tratează prin contracte pe douăsprezece luni, prin chirie ușor mai mică în schimbul unui contract complet sau prin acceptarea unor luni goale incluse în calcul. Dacă presupui că locuința este ocupată tot anul, randamentul tău real va fi dezamăgitor.

Variantele pe care le au proprietarii sunt:

• contract pe an calendaristic, cu plata chiriei și vara, de obicei cu o chirie lunară puțin mai mică;
• contract pe an universitar, adică nouă-zece luni, cu vara liberă;
• închiriere de scurtă durată vara, dacă regulile asociației și zona o permit;
• menținerea locuinței goale vara, cu costurile aferente, pentru a pregăti repararea ei.

Estimarea corectă a lunilor goale este discutată în Gradul de ocupare: cum estimezi lunile fără chiriaș. În cazul studenților, ia ca punct de pornire scenariul în care locuința stă goală cel puțin două luni pe an.

Cum administrezi uzura și garanțiile?

Locuințele pentru studenți se uzează de obicei mai repede, deoarece numărul de persoane este mai mare, iar rotația chiriașilor mai frecventă. Răspunsul este o garanție clară, un inventar detaliat și un fond de reparații bine dimensionat.

Măsurile practice sunt:

1. Întocmești un proces-verbal de predare cu fotografii la intrare și la ieșire.
2. Ceri o garanție, scrisă în contract, cu condiții de restituire.
3. Verifici dacă studentul are un garant, de regulă un părinte, care să semneze contractul sau o declarație.
4. Treci în contract regulile despre zgomot, vizitatori și curățenie.
5. Rezervi un fond pentru zugrăveli și mici reparații la fiecare schimbare de chiriași.

Cum se dimensionează fondul și ce intră în el se vede în Fondul de reparații pentru proprietatea de investiție. Dacă studentul este minor sau nu are venituri, contractul poate fi semnat de părinte, iar contul de plată poate fi al acestuia. Verifică identitatea celui care semnează și plătește.

Ce verifici înainte să cumperi pentru studenți?

Verifici cererea reală, nu impresia generală: câte locuințe similare sunt disponibile, cât stau anunțurile active și la ce chirie se închid. Verifici apoi starea clădirii, regulile asociației de proprietari și costurile de întreținere.

O listă scurtă de verificări:

• distanța pe jos sau cu transportul public până la facultăți;
• numărul de anunțuri similare și durata lor activă;
• starea instalațiilor, a ferestrelor și a izolației;
• regulile asociației privind zgomotul sau subînchirierile;
• costul de întreținere iarna, care influențează cât poate plăti chiriașul;
• perspectivele facultății din zonă: o universitate care se mută în alt cartier schimbă cererea.

Pentru o imagine generală a criteriilor de alegere, citește Apartamentul de investiție: criteriile de alegere, iar pentru cadrul larg al deciziei și al riscurilor, Investițiile imobiliare: ghid complet pentru începători.

Atenție: O investiție care depinde de o singură universitate sau de un singur cartier este concentrată. Dacă facultatea își mută sediul sau scade numărul de locuri, cererea locală se poate schimba pe termen lung.

Pe aceeași temă, citește și Creditul pentru investiție imobiliară: când are sens.