Impozitul pe veniturile din chirii: cum funcționează

Impozitul pe veniturile din chirii este suma pe care o datorezi statului din banii încasați de la un chiriaș, calculată pe venitul net, nu pe cel brut. Orice proprietar persoană fizică care închiriază o locuință are obligații fiscale, chiar dacă contractul este simplu și chiria mică. Cum se aplică exact regulile depinde de forma în care îți desfășori activitatea și de legislația aflată în vigoare la momentul respectiv.

Textul de mai jos explică logica generală: ce este venitul din chirii, cum se ajunge la baza de calcul, ce documente și declarații ai de ținut în ordine și ce întrebări pui unui contabil. Nu sunt trecute aici cote sau praguri exacte, fiindcă ele se modifică. Informațiile sunt educative și nu înlocuiesc consultanța unui contabil sau a unui consultant fiscal autorizat.

Este chiria un venit impozabil?

Da, chiria încasată pentru o locuință se încadrează în venituri din cedarea folosinței bunurilor, categorie reglementată de Codul fiscal. Faptul că proprietatea este personală sau moștenită nu schimbă situația: dacă primești bani pentru că o lași altcuiva, venitul este impozabil.

Obligația există indiferent de valoarea chiriei. Ce diferă este modul de calcul și, în unele cazuri, contribuțiile sociale care se pot adăuga, de exemplu cele pentru sănătate, atunci când veniturile totale ajung peste anumite praguri stabilite periodic de lege.

Atenție: Un contract neînregistrat sau o chirie nedeclarată pot atrage amenzi și dobânzi. Costul unei greșeli de acest fel depășește de obicei economia făcută.

Cum se calculează baza impozabilă?

De regulă pornești de la venitul brut anual, adică totalul chiriilor încasate, și scazi cheltuielile permise. Rezultatul este venitul net, pe care se aplică cota de impozit.

Legea prevede în mod obișnuit o deducere forfetară, adică o cotă fixă din venitul brut care se scade fără să trebuiască să dovedești cheltuieli reale. Pentru mulți proprietari de apartamente este varianta cea mai simplă, pentru că nu cere păstrarea și justificarea fiecărei facturi.

Pașii generali ai calculului sunt:

1. Aduni chiriile încasate într-un an fiscal.
2. Scazi deducerea forfetară sau cheltuielile permise, în funcție de regimul în care ești încadrat.
3. Aplici cota de impozit prevăzută de lege la venitul net rezultat.
4. Verifici dacă veniturile cumulate duc la contribuții sociale suplimentare.

Cifrele concrete (cota de impozit, procentul deducerii, pragurile pentru contribuții) se află pe site-ul ANAF sau la contabil. Merită să le verifici în fiecare an, fiindcă s-au modificat de mai multe ori în trecut.

Ce documente și declarații îți trebuie?

Ai nevoie, în general, de un contract de închiriere scris, de înregistrarea lui la organul fiscal și de declararea veniturilor în termenele stabilite de lege. Fără contract scris, nu poți dovedi nici chiria, nici durata, nici obligațiile fiecărei părți.

Documentele uzuale sunt:

• contractul de închiriere, cu datele părților, descrierea locuinței, chiria, durata și clauzele de plată; clauzele recomandate le vezi în Contractul de închiriere: clauzele esențiale pentru proprietar;
• dovada încasării chiriei: extras de cont sau chitanță;
• declarația fiscală în care raportezi veniturile anuale;
• dovada dreptului de proprietate, utilă la înregistrare și în orice litigiu; cum citești un astfel de act vezi în Cartea funciară: cum citești părțile A, B și C.

Cum ții evidența contează mai mult decât pare. Dacă păstrezi chitanțele și extrasele într-un singur dosar, declarația anuală se întocmește în câteva minute, iar un control, dacă apare, nu te prinde nepregătit.

Persoană fizică, PFA sau societate: ce diferă?

Poți închiria ca persoană fizică, ca persoană fizică autorizată (PFA) sau printr-o societate comercială, iar fiecare formă are alt regim fiscal și alte costuri de administrare. Pentru un singur apartament, varianta de persoană fizică este cea mai frecventă, pentru că nu cere înființarea unei entități.

Forma societății sau a PFA începe să aibă sens când ai mai multe proprietăți, când vrei să deduci cheltuieli reale importante sau când combini închirierea cu alte activități. În schimb apar obligații contabile, taxe de funcționare și, uneori, un impozit diferit pe dividende. Alegerea se face după un calcul comparativ, nu după intuiție, și se discută cu un contabil.

Un alt aspect practic este momentul vânzării. Câștigul din vânzarea unei proprietăți are propriul regim, care depinde de perioada deținerii și de alte condiții; pentru a-l înțelege, citește mai departe în Strategia de ieșire din investiția imobiliară: când vinzi.

Cum treci impozitul în calculul randamentului?

Impozitul se scade din venitul net al investiției, la fel ca întreținerea sau reparațiile. Dacă îl ignori, randamentul real iese mai mic decât cel calculat.

Ordinea corectă este: chirie încasată, minus costurile proprietarului, minus impozitul, egal venit net după impozit, raportat la banii investiți. Metoda completă se află în Randamentul din închiriere: brut, net și cum îl calculezi, iar lista cheltuielilor frecvente uitate în Costurile ascunse ale unei proprietăți de investiție.

Un exemplu ipotetic: la o chirie anuală de 6.000 €, impozitul calculat după deducerea forfetară poate reduce vizibil randamentul net. Diferența dintre randamentul înainte și după impozit trebuie scrisă separat în tabelul tău de calcul. Perspectiva generală a deciziei de investiție o găsești în Investițiile imobiliare: ghid complet pentru începători.

Sfat: Pune deoparte impozitul estimat în fiecare lună, ca să nu fii surprins la termenul de plată. Tratează-l ca pe un cost fix al locuinței.