Randamentul din închiriere: brut, net și cum îl calculezi

Randamentul din închiriere arată cât îți aduce o proprietate în fiecare an, raportat la banii pe care i-ai pus în ea. Randamentul brut este chiria anuală împărțită la prețul de cumpărare, iar randamentul net este chiria efectiv încasată, minus cheltuielile proprietarului, împărțită la costul total al investiției. Prima cifră apare în anunțuri; a doua este cea după care iei decizia.

Mai jos găsești formulele, lista costurilor care se scad, felul în care tratezi lunile fără chiriaș, calculul cu credit și efectul impozitului, totul ilustrat cu exemple ipotetice, cu cifre rotunde alese doar pentru claritate. Ele nu descriu chirii sau prețuri reale. Informațiile sunt educative, nu reprezintă consultanță financiară sau fiscală, iar o investiție imobiliară poate aduce și pierderi.

Ce este randamentul din închiriere

Randamentul din închiriere este un procent care raportează venitul anual din chirie la suma investită, ca să poți compara proprietăți de prețuri diferite între ele sau cu alte plasamente. Este un indicator de eficiență, nu de profit absolut: un apartament scump poate aduce mai mulți bani pe lună și totuși un randament mai mic.

În practică vei întâlni patru variante, fiecare cu rolul ei:

• randamentul brut, rapid, bun pentru o primă triere a anunțurilor;
• randamentul net, care scade costurile și perioadele goale; este baza deciziei;
• randamentul net după impozit, care arată ce îți rămâne efectiv;
• randamentul pe banii proprii (în engleză cash-on-cash), util când cumperi cu credit.

Locul acestor calcule în ansamblul unei investiții este explicat în Investițiile imobiliare: ghid complet pentru începători.

Formula randamentului brut

Randamentul brut se calculează cu formula: chiria lunară × 12 ÷ prețul de achiziție × 100. Este simplu, dar ignoră aproape tot ce costă, de aceea îl folosești doar ca să elimini rapid ofertele evident supraevaluate.

Exemplu ipotetic: un apartament cu prețul de 80.000 € și o chirie presupusă de 450 € pe lună.

1. Chiria anuală: 450 × 12 = 5.400 €.
2. Raportul: 5.400 ÷ 80.000 = 0,0675.
3. Randamentul brut: 6,75%.

Limitele randamentului brut:

• presupune că apartamentul este închiriat 12 luni din 12;
• nu include taxele de cumpărare, renovarea sau mobilarea;
• nu scade impozitul pe clădire, asigurările, reparațiile sau fondul de rezervă;
• folosește adesea o chirie din anunțuri, nu una obținută efectiv.

Sfat: Când estimezi chiria, uită-te la anunțuri similare care au dispărut de pe piață după scurt timp, nu la cele care stau luni întregi online. Chiria cerută și cea la care se închiriază efectiv pot diferi, la fel ca în cazul prețurilor de vânzare explicate în Prețul cerut și prețul de tranzacție: de ce diferă.

Ce costuri scazi pentru randamentul net

Randamentul net modifică ambele părți ale fracției: la numărător scazi cheltuielile anuale ale proprietarului, iar la numitor adaugi tot ce ai plătit ca să aduci proprietatea în stare de închiriat. Ambele corecții scad cifra finală.

Numitorul: costul total al investiției

Costul total este prețul plus toate sumele plătite până la primul chiriaș:

• onorariul notarial și taxele de intabulare;
• comisionul agenției, dacă există;
• costul evaluării, dacă ai credit;
• renovarea, chiar și cea „cosmetică”;
• mobilarea și electrocasnicele;
• dobânzile și utilitățile plătite în lunile de pregătire.

Numărătorul: venitul net anual

Din chiria anuală efectiv încasată scazi cheltuielile care rămân în sarcina proprietarului.

Costurile care scapă cel mai des din calcul sunt detaliate în Costurile ascunse ale unei proprietăți de investiție.

Gradul de ocupare și lunile fără chiriaș

Gradul de ocupare este proporția din an în care proprietatea este închiriată și plătită; el se aplică direct chiriei înainte de orice alt calcul. Chiar și un apartament căutat are perioade goale între chiriași: zile de curățenie, mici reparații, vizionări, negocieri.

Un mod simplu de a-l include este să lucrezi cu un număr prudent de luni încasate pe an:

• 12 luni: scenariu optimist, rar realist pe termen lung;
• 11 luni: ipoteză prudentă pentru o zonă căutată, cu contracte de un an;
• 10 luni sau mai puțin: zonă cu cerere sezonieră sau proprietate greu de închiriat.

Nu uita că, în lunile goale, nu doar lipsește chiria, ci tu plătești întreținerea, utilitățile minime și, dacă ai credit, rata. Pierderea este dublă. Felul în care chiriașii neplătitori sau perioadele lungi fără ocupare afectează investiția este discutat în Riscurile investițiilor imobiliare: lichiditate și chiriași.

Exemplu complet de calcul, pas cu pas

Cel mai clar mod de a înțelege diferența dintre brut și net este un calcul complet, de la prețul de pe anunț până la cifra finală. Toate valorile de mai jos sunt ipotetice.

Între randamentul din anunț și cel net, diferența este de aproape două puncte procentuale, deși costurile folosite sunt modeste. Pentru o proprietate veche, cu reparații mai dese, sau pentru una care stă goală mai mult, diferența crește.

Randamentul când cumperi cu credit

Dacă finanțezi achiziția cu un credit ipotecar, randamentul relevant pentru tine este cel raportat la banii proprii, după plata dobânzii. Creditul poate crește acest randament când chiria netă depășește costul finanțării sau îl poate face negativ când dobânda este mare.

Formula randamentului pe banii proprii: (venitul net anual − dobânzile anuale plătite) ÷ banii proprii investiți × 100. Banii proprii înseamnă avansul plus toate costurile plătite din buzunar. Rambursarea principalului nu este un cost, ci o formă de economisire, dar ea consumă lichiditate lunar, așa că o urmărești separat, în fluxul de numerar.

Exemplu ipotetic, pornind de la tabelul de mai sus:

1. Banii proprii: un avans de 24.000 € plus costurile de 8.000 €, adică 32.000 €.
2. Dobânzile plătite în primul an: presupunem 2.500 €.
3. Venitul net după dobânzi: 4.200 − 2.500 = 1.700 €.
4. Randamentul pe banii proprii: 1.700 ÷ 32.000 ≈ 5,3%.

Dacă dobânda ar crește astfel încât dobânzile anuale să ajungă la 4.000 €, același calcul ar da sub 1%. Pentru creditele cu dobândă variabilă, legată de un indice publicat de BNR, refă calculul în mai multe scenarii. Relația dintre dobânzi și piața locuințelor este explicată în Dobânzile și prețurile locuințelor: legătura explicată.

Atenție: Un randament pozitiv pe hârtie nu garantează un flux de numerar pozitiv. Dacă rata lunară (dobândă plus principal) depășește chiria netă, vei completa diferența din alte venituri, lună de lună.

Impozitul pe chirie și randamentul după taxe

Venitul din închiriere obținut de o persoană fizică se impozitează, deci randamentul care îți rămâne efectiv este mai mic decât cel net calculat mai sus. Mecanismul general: declari venitul prin Declarația unică, plătești impozitul pe venitul din cedarea folosinței bunurilor și, în anumite condiții, contribuția la asigurările de sănătate (CASS).

Cotele, eventualele deduceri și pragurile pentru contribuții s-au modificat de mai multe ori în ultimii ani, de aceea nu le trecem aici ca valori fixe. Le verifici pe site-ul ANAF sau cu un consultant fiscal autorizat, înainte să aplici calculul pe cazul tău. Tot acolo afli termenul și modul de înregistrare a contractului de închiriere, obligatoriu pentru proprietarii persoane fizice.

Pentru a include impozitul în calcul, aplică cota în vigoare la baza de impozitare stabilită de lege (care nu coincide neapărat cu venitul net calculat de tine) și scade rezultatul din venitul net anual.

Cum compari randamentele între proprietăți

Două randamente se pot compara doar dacă au fost calculate cu aceeași metodă, aceleași categorii de costuri și aceeași ipoteză de ocupare. Altfel compari mere cu pere.

Reguli practice pentru o comparație corectă:

• folosește același tabel pentru toate proprietățile analizate;
• pune aceeași ipoteză de luni încasate pentru zone asemănătoare și una mai prudentă pentru zone mai slabe;
• include renovarea necesară fiecărei proprietăți, nu doar prețul;
• notează separat riscurile care nu apar în cifre: vechimea clădirii, încadrarea seismică, lichiditatea la revânzare.

Exemplul arată de ce randamentul brut mare al unui apartament vechi, ieftin, se poate evapora după ce adaugi renovarea și perioadele goale. Criteriile complete de alegere sunt în Apartamentul de investiție: criteriile de alegere.

Greșeli frecvente de calcul

Majoritatea calculelor greșite de randament repetă aceleași câteva erori, care umflă artificial rezultatul.

1. Chiria din anunț în locul celei realizabile.
2. 12 luni încasate pe an, fără nicio perioadă goală.
3. Costul total egal cu prețul, fără taxe, renovare și mobilare.
4. Ignorarea reparațiilor, ca și cum electrocasnicele și instalațiile nu s-ar uza.
5. Uitarea impozitului și a eventualelor contribuții.
6. Confuzia dintre rata creditului și cost: principalul rambursat nu este cheltuială, dar dobânda este.
7. Proiectarea aprecierii în randament, adică adăugarea unei creșteri de preț presupuse, care poate să nu apară.

Valoarea proprietății în sine se estimează separat, cu metodele explicate în Metodele de evaluare imobiliară: comparație, venit și cost, unde vei vedea că abordarea prin venit folosește tocmai un randament de piață pentru a deduce valoarea.

Ideile principale

Randamentul brut îți spune doar dacă o ofertă merită analizată mai departe; randamentul net, calculat cu toate costurile și cu lunile fără chiriaș, îți spune dacă merită cumpărată. Dacă folosești credit, mai calculezi randamentul pe banii proprii și fluxul de numerar lunar, în mai multe scenarii de dobândă.

De reținut:

• brut = chiria anuală ÷ prețul; net = venitul anual net ÷ costul total;
• costul total include taxele, renovarea și mobilarea;
• lucrează cu 10–11 luni încasate pe an, nu cu 12;
• impozitul și eventualele contribuții se verifică la ANAF;
• compară proprietăți doar cu aceeași metodă de calcul.