Apartamentul de investiție: criteriile de alegere

Un apartament bun de investiție este cel pe care îl închiriezi repede, la o chirie corectă, unui chiriaș care plătește la timp și îl lasă în stare bună, și pe care îl poți vinde fără reduceri mari când ai nevoie. Criteriul de pornire este chiriașul-țintă: cine va locui acolo și ce caută el. Toate celelalte criterii, de la cartier la etaj, se judecă prin ochii acestui chiriaș și ai viitorului cumpărător.

Ghidul de mai jos trece prin criteriile esențiale, în ordinea importanței, și se termină cu o grilă de punctaj pe care o poți aplica la orice apartament vizionat. Informațiile sunt generale și educative, nu reprezintă o recomandare de cumpărare sau consultanță financiară; o investiție imobiliară poate aduce și pierderi.

Pornește de la chiriașul-țintă

Primul criteriu este să știi pentru cine cumperi, pentru că fiecare categorie de chiriași are alte priorități și plătește pentru alte lucruri. Un apartament perfect pentru o familie poate fi slab pentru doi studenți și invers.

Odată ales chiriașul-țintă, poți decide dacă te orientezi spre închiriere clasică sau spre alte modele, discutate în Închirierea pe termen lung sau în regim hotelier: comparație. Contextul general al unei investiții de acest tip se găsește în Investițiile imobiliare: ghid complet pentru începători.

Localizarea: microzona contează mai mult decât orașul

Pentru închiriere, contează mai ales ce se află la zece minute de mers pe jos de bloc: stația de transport, magazinele, școala, universitatea sau zona de birouri. Două blocuri din același cartier pot avea cereri foarte diferite dacă unul este lângă metrou, iar celălalt la capătul unei străzi fără transport.

Ce verifici concret în microzonă:

• distanța reală, pe jos, până la cea mai apropiată stație de transport în comun;
• timpul de deplasare la orele de vârf spre principalii angajatori și universități;
• magazine alimentare, farmacii, cabinete medicale;
• parcări disponibile, dacă chiriașul-țintă are mașină;
• zgomot: bulevarde aglomerate, linii de tramvai, localuri deschise noaptea;
• proiecte noi anunțate în zonă, care pot aduce concurență sau, dimpotrivă, valoare.

Semnele că un cartier se dezvoltă sunt discutate pe larg în Potențialul unui cartier: cum citești semnele de dezvoltare.

Sfat: Vizitează zona în trei momente diferite: dimineața la ora de plecare spre serviciu, seara și într-o zi de weekend. Vei afla mai mult decât din orice anunț.

Numărul de camere și compartimentarea

Compartimentarea decide cât de ușor se închiriază apartamentul și cui; de multe ori contează mai mult decât suprafața totală. Garsonierele și apartamentele cu 2 camere sunt alese des pentru investiție, pentru că se adresează unui public larg și au un preț total mai accesibil, dar cererea concretă diferă de la oraș la oraș.

Termeni pe care îi vei întâlni în anunțuri:

• decomandat: camerele au acces separat din hol, fără să treci printr-o cameră ca să ajungi în alta; potrivit pentru colegi de apartament și familii;
• semidecomandat: o parte din camere comunică între ele;
• nedecomandat: camerele sunt înșiruite și se trece prin una ca să ajungi în cealaltă; mai greu de închiriat la mai multe persoane;
• circular: camerele sunt dispuse în jurul unui hol central, cu acces separat.

Pe lângă tipul de compartimentare, contează lumina naturală, existența unui balcon, un spațiu de depozitare și o bucătărie în care încape o masă. Influența acestor detalii asupra prețului este explicată în Etajul, orientarea și compartimentarea: efectul asupra valorii.

Clădirea: vârstă, structură și risc seismic

Clădirea este partea pe care nu o poți schimba după cumpărare, de aceea starea ei contează la fel de mult ca a apartamentului. Un apartament renovat frumos într-un bloc cu probleme structurale rămâne o investiție riscantă.

Ce urmărești la clădire:

1. Anul construcției și eventualele consolidări, mai ales pentru blocurile ridicate înainte de normativele seismice moderne.
2. Încadrarea în clasă de risc seismic, dacă a fost făcută o expertiză; listele se publică de primării în marile orașe.
3. Starea acoperișului, a fațadei și a subsolului: infiltrații, igrasie, fisuri.
4. Instalațiile comune: coloanele de apă și canalizare, liftul, instalația electrică.
5. Anveloparea termică și eventualele lucrări planificate de asociație.

Detaliile despre riscul seismic și efectul lui asupra valorii se găsesc în Riscul seismic și valoarea clădirii: ce verifici, iar diferențele dintre blocurile noi și cele vechi în Construcțiile noi și cele vechi: comparație pentru cumpărători.

Atenție: Evaluarea structurii unei clădiri se face doar de un inginer expert tehnic atestat. Nu te baza pe impresia vizuală sau pe asigurările vânzătorului.

Încălzirea și costurile lunare

Costul total pe care îl plătește chiriașul, chirie plus întreținere și utilități, decide cât de ușor se închiriază apartamentul, mai ales iarna. Un apartament cu întreținere mare pierde chiriași în favoarea unuia cu chirie puțin mai mare, dar cu costuri totale mai mici.

Variante frecvente de încălzire:

• centrală termică proprie, apreciată pentru controlul costurilor; verifică vechimea, reviziile și autorizarea instalației de gaz;
• termoficare, cu costuri care depind de sistemul local și de repartitoare;
• încălzire electrică, simplă de instalat, dar costisitoare la consum mare.

Cere de la vânzător sau de la asociație listele de întreținere din ultimele luni de iarnă și de vară, ca să vezi costurile reale.

Starea apartamentului și bugetul de pregătire

Starea apartamentului se transformă direct în buget de pregătire, care intră în costul total al investiției și reduce randamentul. Un apartament ieftin care cere renovare completă poate ieși, la final, mai scump decât unul gata de închiriat.

Ce urmărești la vizionare:

• instalația electrică: tablou cu siguranțe automate, prize suficiente, împământare;
• instalațiile sanitare: țevi, robineți, scurgeri, urme de inundații la vecinul de jos;
• tâmplăria: geamuri termoizolante, închideri etanșe;
• pereții și tavanele: mucegai, fisuri, urme de infiltrații;
• pardoseala și ușile: uzură, deformări.

Lucrările la instalația electrică și la cea de gaz se fac de electricieni și instalatori autorizați ANRE. Costurile care apar după cumpărare, dincolo de renovare, sunt descrise în Costurile ascunse ale unei proprietăți de investiție.

Etajul, orientarea, parcarea și alte detalii

Detaliile secundare nu fac un apartament bun, dar pot face unul mediocru greu de închiriat. Ele contează mai ales când chiriașul compară mai multe oferte asemănătoare.

• Etajul: parterul și ultimul etaj fără mansardare se închiriază de obicei mai greu; etajele intermediare sunt cele mai căutate.
• Liftul: aproape obligatoriu de la etajul 4 în sus pentru familii și seniori.
• Orientarea: lumina naturală ajută la vizionări și scade costul cu iluminatul.
• Parcarea: un loc de parcare inclus poate fi decisiv în zonele aglomerate.
• Vecinătățile: localuri la parter, depozite de gunoi sub geam, șantiere în curs.

Lichiditatea la revânzare

Un apartament de investiție trebuie să fie ușor de vândut nu doar altor investitori, ci și familiilor care vor să locuiască în el. Cu cât publicul potențial de cumpărători este mai larg, cu atât vinzi mai repede și cu reduceri mai mici.

Semne de lichiditate bună:

• zonă rezidențială consacrată sau în dezvoltare vizibilă;
• compartimentare standard, ușor de înțeles;
• clădire fără probleme structurale sau juridice;
• acte complete, cu toate modificările intabulate;
• preț pe metru pătrat în linie cu tranzacțiile din zonă, nu la extreme.

Felul în care cumpărătorii compară proprietăți asemănătoare este explicat în Comparabilele de piață: cum alegi proprietăți asemănătoare.

O grilă de punctaj pentru comparat apartamente

Cea mai simplă protecție împotriva alegerii emoționale este o grilă de punctaj pe care o completezi la fiecare vizionare. Ponderile de mai jos sunt un exemplu ipotetic; ajustează-le după chiriașul-țintă și după obiectivul tău.

Scorul ponderat se obține înmulțind nota cu ponderea și adunând rezultatele. Grila nu înlocuiește calculul de randament din Randamentul din închiriere: brut, net și cum îl calculezi, ci îl completează: un apartament cu randament bun și scor slab ascunde de obicei un risc.

Actele pe care le verifici înainte de antecontract

Înainte să semnezi un antecontract sau să plătești un avans, verifici actele, pentru că o problemă juridică poate bloca închirierea sau vânzarea ulterioară. Lista minimă:

1. extrasul de carte funciară pentru informare, ca să confirmi proprietarul și sarcinile;
2. actul de proprietate și concordanța suprafeței cu planul cadastral;
3. adeverința de la asociația de proprietari privind lipsa datoriilor;
4. certificatul de performanță energetică;
5. eventualele autorizații pentru modificări interioare sau închideri de balcon.

Cum citești cartea funciară, parte cu parte, este explicat în Cartea funciară: cum citești părțile A, B și C. Pentru verificarea completă la tranzacție, notarul rămâne interlocutorul principal.

Ce merită reținut

Un apartament de investiție se alege cu tabelul în față, nu cu inima: pornești de la chiriașul-țintă, verifici microzona, compartimentarea, clădirea și costurile lunare, estimezi bugetul de pregătire și te gândești din prima zi la revânzare. Aplicând aceeași grilă la mai multe apartamente, diferențele devin evidente.

De reținut:

• chiriașul-țintă decide criteriile, nu gusturile tale;
• microzona și transportul contează mai mult decât orașul;
• clădirea și riscul seismic nu se pot repara prin renovarea apartamentului;
• costul total lunar al chiriașului influențează cât de repede închiriezi;
• lichiditatea la revânzare trebuie gândită înainte de cumpărare.