Construcțiile noi și cele vechi: comparație pentru cumpărători

Construcțiile noi și cele vechi se deosebesc prin felul în care au fost proiectate și executate, prin starea instalațiilor, prin eficiența energetică, prin localizare și prin tipul de acte pe care trebuie să le verifici. Nu există un răspuns general valabil: un bloc nou poate fi prost executat, iar unul vechi poate fi solid și bine întreținut. Comparația utilă se face pe clădirea concretă, folosind aceleași criterii pentru ambele variante.

Majoritatea locuințelor din orașele românești se află în blocuri construite înainte de 1990, iar blocurile noi se ridică în special în cartierele noi și la marginea orașelor. Ghidul de mai jos îți arată ce câștigi și ce pierzi în fiecare caz și ce verifici înainte de semnătură. Contextul pieței este descris în Piața imobiliară din România: cum funcționează și ce o mișcă.

Ce înseamnă „nou” și „vechi” pe piața românească

În practica pieței, o construcție nouă este o clădire finalizată recent sau aflată în construcție, vândută de obicei direct de dezvoltator, iar o construcție veche este o clădire cu mai multe decenii de folosire, vândută de proprietari persoane fizice. Între ele există și o categorie intermediară, a blocurilor construite după 1990, care au deja o istorie de întreținere.

Generațiile principale de clădiri

Structura și riscul seismic

Pentru siguranța structurală, regula generală este că normele de proiectare seismică s-au înăsprit după cutremurul din 1977 și au fost revizuite de mai multe ori de atunci, iar clădirile proiectate după normele mai noi au, în principiu, un comportament mai bun. În principiu, pentru că execuția și întreținerea contează la fel de mult ca proiectul.

La o clădire veche

• întreabă dacă blocul a fost expertizat tehnic și în ce clasă de risc seismic a fost încadrat;
• verifică listele publicate de primărie cu clădirile expertizate;
• caută fisuri în pereții structurali, mai ales în diagonală, și urme de tasări;
• află dacă în apartament sau în cele vecine s-au demolat pereți ori s-au modificat golurile.

La o clădire nouă

• cere autorizația de construire și verifică dacă numărul de etaje corespunde cu realitatea;
• întreabă de procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor;
• cere acces la cartea tehnică a construcției, documentul care însoțește clădirea pe toată durata existenței ei;
• urmărește calitatea execuției la părțile comune: fisuri, infiltrații, finisaje grăbite.

Relația dintre riscul seismic și valoarea unei clădiri este explicată în Riscul seismic și valoarea clădirii: ce verifici. Pentru orice dubiu structural, singurul răspuns valabil vine de la un inginer expert tehnic atestat.

Atenție: Pereții structurali nu se modifică fără proiect, expertiză și autorizație. O astfel de intervenție, făcută de un fost proprietar, poate afecta siguranța întregului bloc.

Confortul și eficiența energetică

Construcțiile noi au, de regulă, izolație termică mai bună, ferestre performante și instalații moderne, ceea ce înseamnă costuri mai mici cu încălzirea și mai puține reparații în primii ani. Blocurile vechi pot ajunge aproape de acest nivel dacă au fost reabilitate termic, dar instalațiile interioare rămân adesea cele inițiale.

Certificatul de performanță energetică

La vânzare, proprietarul trebuie să prezinte certificatul de performanță energetică, care încadrează locuința într-o clasă energetică. Documentul îți arată, orientativ, cât de eficientă este locuința, dar nu înlocuiește observația: verifică singur ferestrele, izolația, colțurile cu igrasie și starea instalațiilor.

Instalațiile

Refacerea instalației electrice sau de gaz se face numai de electricieni și instalatori autorizați. Dacă iei în calcul o casă veche, nu un apartament, verificările specifice sunt descrise în Casa veche la cumpărare: ce verifici la structură și acte.

Spațiul, compartimentarea și localizarea

Blocurile vechi au adesea camere mai generoase și o compartimentare clasică, cu holuri și cămări, în cartiere consacrate, aproape de transport și servicii. Construcțiile noi oferă planuri moderne, uneori cu bucătărie deschisă spre living, dar frecvent în zone încă în dezvoltare și cu suprafețe utile mai mici pentru același număr de camere.

Ce compari concret

1. Suprafața utilă, nu cea construită sau „comercială”, care poate include cote din părțile comune.
2. Compartimentarea: decomandat, semidecomandat sau nedecomandat, ușor de mobilat sau nu.
3. Lumina și orientarea, care influențează confortul și valoarea; vezi Etajul, orientarea și compartimentarea: efectul asupra valorii.
4. Distanța față de clădirile vecine, mai mică în unele ansambluri dense.
5. Parcarea: blocurile vechi rareori au locuri suficiente, cele noi le vând adesea separat.
6. Infrastructura cartierului: transport, școli, magazine, spații verzi.

Vecinătatea și zgomotul

Într-un cartier consacrat, vecinătatea este deja cunoscută: vezi ce clădiri sunt în jur, cât de circulată este strada și unde se parchează. Într-o zonă nouă, terenul liber de lângă bloc poate deveni oricând șantier, iar priveliștea de azi poate fi înlocuită de un alt bloc la câțiva metri. Întreabă la primărie ce se poate construi pe parcelele vecine și dacă există autorizații emise. Izolația fonică dintre apartamente depinde, în ambele cazuri, de structură și de execuție; o vizită seara, când vecinii sunt acasă, îți spune mai mult decât orice descriere din anunț.

Cum evaluezi dacă un cartier nou va deveni locuibil sau rămâne incomplet este explicat în Potențialul unui cartier: cum citești semnele de dezvoltare.

Costurile totale: preț, renovare și întreținere

Costul real al unei locuințe nu este doar prețul de achiziție, ci prețul plus renovarea necesară, plus costurile lunare și reparațiile previzibile. Abia această sumă permite o comparație corectă între un apartament vechi și unul nou.

Exemplu ipotetic de comparație

Să presupunem două apartamente cu două camere. Cel vechi costă mai puțin, dar are nevoie de instalație electrică nouă, țevi, ferestre, băi și bucătărie refăcute. Cel nou costă mai mult, dar se predă la cheie. Pentru a le compara, adaugi la prețul celui vechi costul estimat al renovării, cu o rezervă pentru surprize, iar la cel nou costul locului de parcare, al mobilării și al eventualelor finisaje lipsă. Uneori diferența finală este mult mai mică decât cea dintre prețurile din anunțuri, alteori rămâne mare. Cifrele concrete depind de fiecare caz și de ofertele constructorilor.

Costurile comune

• Blocul vechi: fondul de reparații, reparațiile la acoperiș, subsol, lift și coloane, eventual contribuția la reabilitare sau consolidare.
• Blocul nou: administrarea, mentenanța liftului, curățenia, uneori pază și spații verzi comune, cu cheltuieli lunare care pot fi mai mari decât în blocurile vechi.

Sfat: Cere adeverința de la asociația de proprietari și ultimele procese-verbale ale adunărilor generale. Afli din ele dacă există datorii, reparații votate sau litigii în bloc.

Diferențele fiscale

Locuințele noi vândute de dezvoltatori includ de regulă TVA în preț, iar pentru anumite locuințe se poate aplica o cotă redusă, în condiții stabilite de Codul fiscal și modificate de mai multe ori. Vânzarea unei locuințe vechi între persoane fizice nu presupune, în general, TVA, dar implică impozitul pe transfer reținut de notar. Pentru cazul tău, verifică regulile în vigoare cu notarul sau cu un consultant fiscal ori pe site-ul ANAF.

Actele și garanțiile

Ambele tipuri de construcții cer verificări juridice, dar problemele tipice diferă: la cele vechi apar mai des moșteniri, modificări neautorizate și acte vechi, la cele noi apar mai des intabulări incomplete, neconcordanțe cu autorizația și riscurile legate de dezvoltator.

Ce verifici la o locuință veche

• extrasul de carte funciară și lanțul actelor de proprietate;
• eventualele succesiuni nefinalizate sau coproprietari;
• modificările interioare față de planul din cartea funciară, cum ar fi balcoane închise sau pereți mutați;
• datoriile la asociația de proprietari și la utilități.

Ce verifici la o locuință nouă

• intabularea construcției și a apartamentului; etapele sunt descrise în Intabularea unei construcții noi: documente și etape;
• concordanța dintre autorizația de construire, proiect și realitate;
• procesul-verbal de recepție și eventualele obiecții;
• clauzele contractului privind termenele, penalitățile și garanțiile.

Dacă vrei să cumperi înainte ca blocul să fie gata, riscurile cresc; ele sunt explicate în Cumpărarea în faza de proiect: avantaje și riscuri. Legislația privind calitatea în construcții prevede răspunderea constructorului pentru viciile ascunse și pentru cele ale structurii de rezistență, în termenele stabilite de lege. Pentru cazul tău, cere sfatul unui avocat sau al notarului.

Informațiile din acest articol au caracter general și nu înlocuiesc verificarea făcută de un notar, de un avocat, de un evaluator autorizat sau de un inginer expert tehnic.

Recapitulare: nou sau vechi

Alegerea dintre o construcție nouă și una veche nu se face pe categorii, ci pe clădirea concretă. Construcțiile noi aduc de regulă eficiență energetică, instalații noi și normele seismice actuale, dar pot avea execuție inegală și localizare încă nefinalizată. Cele vechi aduc localizare consacrată și spațiu, dar pot cere renovări mari și verificări seismice atente.

Pe scurt:

• compară costul total, nu doar prețul din anunț;
• verifică expertiza tehnică la blocurile vechi și recepția la cele noi;
• uită-te la suprafața utilă reală, nu la cea comercială;
• cere actele asociației de proprietari și extrasul de carte funciară;
• pentru dubii structurale, întreabă un inginer expert tehnic atestat.