Cuprins 7 secțiuni
Planul de amplasament și delimitare este desenul tehnic care arată unde se află un imobil, ce limite are, ce suprafață măsoară și cu cine se învecinează. Este piesa centrală a documentației cadastrale: fără el, oficiul de cadastru nu poate atribui un număr cadastral și nu poate înscrie imobilul în cartea funciară. Dacă ai un teren sau o casă și vrei să știi unde se termină exact proprietatea ta, acesta este documentul care răspunde.
Mulți proprietari îl văd prima dată în dosarul de la notar sau la oficiul de cadastru și nu știu ce să verifice în el. Mai jos găsești ce conține planul, cum îl citești, cine îl întocmește și în ce situații ți se cere. Pentru contextul mare, al cadastrului și al intabulării, vezi Cadastrul și intabularea: ghid complet pentru proprietari.
Ce este planul de amplasament și delimitare?
Planul de amplasament și delimitare este un document grafic, întocmit pe baza măsurătorilor din teren, care descrie un imobil în coordonate și îl poziționează față de vecini. Spre deosebire de o schiță făcută de mână, el este legat de un sistem oficial de coordonate, așa că poate fi suprapus pe harta cadastrală a zonei.
Planul conține, de obicei:
- conturul imobilului, cu punctele de hotar numerotate și coordonatele lor;
- suprafața măsurată și lungimea fiecărei laturi;
- numărul cadastral provizoriu sau definitiv, după etapă;
- vecinii din fiecare parte, identificați prin număr cadastral sau prin proprietar;
- construcțiile existente, cu forma lor la sol și cu destinația;
- un tabel cu coordonatele și o legendă a simbolurilor.
Prin „amplasament” se înțelege poziția imobilului în teritoriu, iar prin „delimitare” se înțelege trasarea limitelor lui față de proprietățile vecine. Cele două funcții stau în același document.
Cine îl întocmește și cine îl verifică?
Planul este întocmit de o persoană autorizată în cadastru, de regulă un inginer topograf cu autorizație de la Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI), care lucrează ca persoană fizică autorizată sau în cadrul unei firme. Autorizația este obligatorie pentru lucrările care se depun la oficiul de cadastru, deci nu merge un desen oricât de corect ar arăta.
După măsurători, documentația este depusă la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI) din județ. Acolo este verificată și, dacă nu are probleme de suprapunere sau de calcul, este recepționată. Recepția este momentul în care imobilul primește oficial datele care apoi apar în cartea funciară.
Sfat: înainte de a angaja un topograf, cere să vezi autorizația lui valabilă și întreabă ce include prețul: măsurătorile, redactarea, depunerea și eventualele corecturi după verificarea de la oficiu.
Plan de amplasament, plan de situație sau schiță: care e diferența?
Trei documente poartă nume apropiate și se confundă des. Fiecare are alt rol și alt cititor.
| Document | La ce servește | Cine îl cere |
|---|---|---|
| Plan de amplasament și delimitare | înscrierea imobilului în cadastru și în cartea funciară | oficiul de cadastru, notarul |
| Plan de situație | arată poziția viitoarei construcții pe teren, retragerile și accesul | primăria, la autorizarea construirii |
| Schiță de teren | informare, fără valoare cadastrală | nimeni oficial, doar uz personal |
Cu alte cuvinte, planul de situație răspunde la întrebarea „unde construiesc”, iar planul de amplasament și delimitare răspunde la întrebarea „ce anume am și unde”. Pentru un proiect de construcție vei avea nevoie de amândouă, în momente diferite. Ce afli din primăria zonei despre ce poți construi se vede în Certificatul de urbanism de informare: ce afli despre teren.
Cum citești corect un plan de amplasament?
Ochiul începe de obicei de la contur, dar verificările utile sunt altele. Parcurge planul în această ordine:
- Suprafața. Compară-o cu cea din actul de proprietate. Diferențele mici sunt normale; diferențele mari merită explicate.
- Vecinii. Verifică dacă numele sau numerele cadastrale ale vecinilor corespund realității din teren.
- Accesul. Vezi dacă imobilul are ieșire la un drum public sau doar prin proprietatea altcuiva. În al doilea caz, intră în discuție servitutea, explicată în Servitutea de trecere: ce înseamnă pentru un teren și cum o verifici.
- Construcțiile. Orice clădire din teren ar trebui să apară în plan, altfel nu poate fi intabulată.
- Coordonatele. Nu trebuie să le înțelegi toate, dar verifică că tabelul există și că numărul de puncte corespunde conturului.
Ce faci dacă planul nu seamănă cu terenul?
Dacă gardul actual nu urmează linia din plan, nu presupune imediat o greșeală a topografului. Gardurile sunt adesea mutate cu decenii în urmă, iar planul arată limita juridică, nu cea din teren. Cere topografului să marcheze punctele de hotar, apoi discută cu vecinii înainte de orice depunere.
Când ți se cere planul de amplasament?
Documentul apare în aproape toate operațiunile care schimbă sau clarifică ce există pe un teren. Cele mai frecvente situații:
- prima înscriere a unui teren în cartea funciară, când imobilul nu are încă număr cadastral;
- intabularea unei construcții noi sau a unei extinderi, explicată în Intabularea unei construcții noi: documente și etape;
- dezmembrarea unui teren în parcele sau alipirea mai multor parcele, descrise în Dezmembrarea și alipirea terenurilor: când și cum se fac;
- corectarea suprafeței sau a limitelor, când acestea nu mai corespund realității;
- litigiile de hotar, ca probă tehnică în fața unui judecător sau a unui expert.
La o vânzare simplă, cu cartea funciară deja în regulă, de obicei nu se mai face un plan nou. Notarul se bazează pe extrasul de carte funciară și pe planul existent. Dacă observi că suprafața din extras nu se potrivește cu ce vezi în teren, merită să afli de ce înainte de semnare.
Cât durează și de ce se poate prelungi?
Durata depinde de trei lucruri: disponibilitatea topografului, complexitatea terenului și timpul de verificare la oficiul de cadastru. Un teren simplu, fără vecini care contestă, se rezolvă mai repede decât unul cu limite incerte sau cu suprapuneri pe proprietățile din jur.
Cele mai frecvente motive de întârziere sunt:
- vecini care nu semnează sau nu sunt de găsit;
- suprapuneri cu alte imobile deja înscrise, descoperite abia la verificare;
- acte de proprietate cu suprafețe care nu se potrivesc cu măsurătoarea;
- cereri de completări din partea oficiului.
Un topograf bun te anunță din primele zile dacă observă astfel de probleme, nu după ce ai plătit tot. Pregătește din timp actul de proprietate, un extras actual de carte funciară (dacă există) și o persoană care cunoaște limitele din teren. Tipurile de extras și diferența dintre ele sunt în Extrasul de carte funciară: tipuri și cum îl obții.
Pe aceeași temă, citește și Litigiile de hotar: cum rezolvi o dispută cu vecinul.
Întrebări frecvente
Pot desena singur planul de amplasament?
Nu pentru a-l depune la cadastru. Documentul trebuie întocmit de o persoană autorizată și recepționat de oficiul de cadastru; un desen personal poate servi doar ca schiță informativă.
Planul de amplasament este același lucru cu planul de situație?
Nu. Planul de amplasament și delimitare descrie imobilul pentru cadastru, iar planul de situație arată unde se poziționează o construcție pentru autorizarea ei la primărie.
Cât timp este valabil planul de amplasament?
Planul rămâne valabil cât timp imobilul nu se schimbă. Dacă terenul se divide, se unește cu altul sau se modifică limitele, este nevoie de o documentație nouă.
Cine plătește planul când cumpăr un teren?
Se stabilește prin înțelegere între părți, înainte de semnarea antecontractului. De obicei îl suportă cel care are nevoie de el pentru operațiunea respectivă, dar nu există o regulă fixă.
Ce fac dacă un vecin nu vrea să semneze procesul-verbal de vecinătate?
Cere topografului să consemneze refuzul și discută cu oficiul de cadastru despre pașii următori. Dacă diferendul persistă, soluția este de regulă una judiciară, cu sprijinul unui avocat.
