Evaluatorul autorizat ANEVAR este profesionistul care are dreptul să întocmească rapoarte de evaluare acceptate de bănci, instanțe, notari și alte instituții. El nu vinde și nu cumpără proprietatea, ci emite o opinie independentă despre valoarea ei, după o metodologie standardizată, și răspunde profesional pentru ce semnează.
Ai nevoie de un astfel de evaluator mai des decât crezi: la un credit ipotecar, la un partaj, într-un proces sau când vrei o opinie neutră înaintea unei vânzări importante. Articolul de mai jos explică ce este ANEVAR, cum verifici un evaluator, cum decurge colaborarea, ce documente pregătești și ce faci dacă raportul ți se pare greșit. Informațiile sunt generale; regulile profesiei și cerințele instituțiilor se pot schimba, așa că verifică detaliile la sursă.
Ce face un evaluator autorizat
Un evaluator autorizat estimează valoarea unui bun la o anumită dată, pentru un scop precis, și documentează în scris tot raționamentul. În domeniul imobiliar, munca lui include inspecția proprietății, analiza documentelor, studiul pieței locale, aplicarea metodelor de evaluare și redactarea unui raport semnat și ștampilat.
Ce intră în responsabilitatea lui
- să stabilească împreună cu clientul obiectul, scopul și baza de valoare a evaluării;
- să inspecteze proprietatea sau să explice în raport de ce nu a putut face o inspecție completă;
- să folosească date de piață verificabile și să le citeze sursele;
- să aplice metodele potrivite și să justifice alegerea lor;
- să declare ipotezele, ipotezele speciale și limitările lucrării;
- să păstreze confidențialitatea informațiilor primite.
Ce nu face
Evaluatorul nu certifică rezistența structurii (aceasta este treaba unui expert tehnic atestat), nu face verificarea juridică a actelor în locul notarului și nu garantează că proprietatea se va vinde la valoarea estimată. Metodele cu care lucrează sunt explicate în Metodele de evaluare imobiliară: comparație, venit și cost, iar locul evaluării în procesul de cumpărare în ghidul complet despre evaluarea imobiliară.
Ce este ANEVAR
ANEVAR, adică Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România, este organizația profesională de utilitate publică ce autorizează și reglementează activitatea evaluatorilor. Ea stabilește standardele de lucru, organizează pregătirea profesională și examenele, ține evidența membrilor și poate aplica sancțiuni disciplinare.
Standardele după care se lucrează
Evaluatorii aplică Standardele de evaluare a bunurilor (SEV), adoptate de ANEVAR și construite pe baza Standardelor Internaționale de Evaluare (IVS). Standardele definesc noțiuni precum valoarea de piață, stabilesc ce trebuie să conțină un raport și cuprind ghiduri pentru situații speciale, de exemplu evaluarea pentru garantarea unui împrumut sau evaluarea bunurilor imobile. Faptul că există un standard comun înseamnă că un raport poate fi verificat de o bancă, de un alt evaluator sau de o instanță.
Specializările
Autorizarea se acordă pe specializări. Pentru locuințe, terenuri și clădiri contează specializarea de evaluare a proprietăților imobiliare, notată frecvent EPI. Există specializări separate pentru evaluarea întreprinderilor și a bunurilor mobile, iar un evaluator autorizat doar pentru utilaje, de exemplu, nu este omul potrivit pentru apartamentul tău.
Cum verifici că un evaluator este autorizat
Verificarea durează câteva minute și se face în tabloul membrilor publicat de ANEVAR pe site-ul său oficial, unde cauți după nume sau după număr de legitimație. Acolo vezi dacă persoana este membru activ și ce specializări are.
Ce verifici concret
- Numele evaluatorului apare în tablou și calitatea de membru este activă.
- Specializarea include evaluarea proprietăților imobiliare.
- Raportul poartă semnătura, ștampila și numărul de legitimație ale evaluatorului.
- Dacă evaluarea este pentru bancă, evaluatorul sau firma lui este acceptată de banca respectivă.
- Evaluatorul are asigurare de răspundere civilă profesională, cerută de regulile profesiei; poți întreba de ea.
| Semnal | Ce poate însemna | Ce faci |
|---|---|---|
| Nu apare în tabloul ANEVAR | nu are calitatea declarată | nu folosi raportul pentru instituții |
| Promite o valoare înainte de inspecție | lipsă de independență | caută alt evaluator |
| Onorariul depinde de valoarea obținută | conflict de interese | refuză aranjamentul |
| Nu vrea să vadă actele sau locuința | lucru superficial | cere inspecție completă |
| Raportul nu are anexe și surse | analiză greu de verificat | cere completarea raportului |
Atenție: Un raport întocmit de cineva care nu este evaluator autorizat poate fi respins de bancă, de notar sau de instanță, iar banii plătiți pe el sunt pierduți. Verifică întotdeauna tabloul ANEVAR înainte de a comanda lucrarea.
Când ai nevoie de un evaluator autorizat
Ai nevoie de un evaluator autorizat atunci când o instituție cere un raport de evaluare sau când o decizie cu sume mari are nevoie de o valoare independentă, acceptată de toate părțile. În multe situații evaluarea este cerută explicit; în altele este o alegere prudentă.
| Situație | Evaluarea este | Observații |
|---|---|---|
| Credit ipotecar sau imobiliar | cerută de bancă | evaluatorul trebuie acceptat de bancă |
| Refinanțarea unui credit | cerută de banca nouă | de regulă se face un raport nou |
| Partaj voluntar la notar | utilă, uneori cerută de părți | ajută la stabilirea sultei |
| Partaj sau litigiu în instanță | dispusă de instanță | se face printr-un expert judiciar în evaluare |
| Aport în natură la capitalul unei firme | cerută | pentru înregistrarea aportului |
| Vânzare sau cumpărare între persoane fizice | opțională | o opinie neutră înaintea negocierii |
| Raportări contabile ale unei firme | cerută pentru reevaluări | conform politicilor contabile |
Evaluatorul în instanță
În procese, evaluarea se face de obicei printr-o expertiză judiciară, dispusă de instanță și efectuată de un expert judiciar cu specializarea potrivită, înscris în evidențele oficiale ale experților. Mulți experți judiciari în evaluare sunt și membri ANEVAR, dar rolul lor procedural este diferit: răspund la obiectivele stabilite de instanță. Pentru întrebările despre procedură, discută cu avocatul.
Evaluatorul și ceilalți specialiști din tranzacție
Într-o tranzacție imobiliară lucrează mai mulți specialiști, iar rolurile lor se confundă des. Evaluatorul se ocupă de valoare, nu de acte, de structură sau de vânzare.
| Specialist | Ce face | Ce nu face |
|---|---|---|
| Evaluatorul autorizat | estimează valoarea după standarde | nu intermediază vânzarea |
| Agentul imobiliar | promovează și intermediază | nu emite rapoarte de evaluare oficiale |
| Notarul public | verifică actele și autentifică contractul | nu stabilește valoarea de piață |
| Inginerul cadastrist autorizat | măsoară și întocmește documentația cadastrală | nu estimează valoarea |
| Expertul tehnic atestat | evaluează structura și siguranța clădirii | nu stabilește prețul |
Documentația cadastrală și înscrierea în cartea funciară, pe care evaluatorul le folosește ca date de intrare, sunt explicate în ghidul despre cadastru și intabulare. Dacă suprafețele din acte nu corespund cu realitatea, problema se rezolvă cu un inginer cadastrist și cu oficiul de cadastru, nu prin raportul de evaluare.
Cum decurge colaborarea cu un evaluator
Colaborarea are trei etape: stabilirea termenilor, inspecția și predarea raportului. Cu cât pregătești mai bine documentele, cu atât raportul va fi mai precis și mai rapid.
Documentele pe care le pregătești
- actul de proprietate (contract de vânzare-cumpărare, certificat de moștenitor, act de donație etc.);
- extrasul de carte funciară recent, explicat în Extrasul de carte funciară: tipuri și cum îl obții;
- documentația cadastrală și releveul, cu suprafețele încăperilor;
- pentru case noi: autorizația de construire și procesul-verbal de recepție;
- informații despre lucrările făcute: renovări, înlocuirea instalațiilor, izolație;
- dacă este cazul, expertiza tehnică privind riscul seismic.
Pașii colaborării
- Cererea de ofertă. Spui scopul evaluării, tipul de proprietate și adresa; evaluatorul îți comunică onorariul și termenul.
- Contractul sau comanda. Se stabilesc în scris obiectul, scopul, data evaluării și baza de valoare.
- Inspecția. Evaluatorul vine la proprietate, verifică suprafețele, starea și dotările și face fotografii.
- Analiza. Lucrează la birou cu date de piață și aplică metodele potrivite.
- Predarea raportului. Primești raportul semnat; în cazul unei evaluări pentru bancă, acesta ajunge și la bancă.
Onorariul
Onorariul este liber, stabilit prin negociere, și depinde de tipul și complexitatea proprietății, de scop, de termen și de distanța până la imobil. Nu există un tarif fix pe care să-l poți considera „corect” peste tot; compară câteva oferte, dar nu alege doar după preț. Un evaluator care propune un onorariu legat de valoarea obținută încalcă principiul independenței.
Sfat: Spune deschis scopul evaluării de la început. Același apartament se evaluează diferit ca abordare pentru un credit, pentru un partaj sau pentru o vânzare forțată, iar un raport făcut pentru alt scop poate fi refuzat.
Ce faci dacă nu ești de acord cu raportul
Dacă valoarea ți se pare greșită, primul pas este o discuție argumentată cu evaluatorul, nu o contestație emoțională. Evaluatorul nu este obligat să ajungă la valoarea dorită de tine, dar trebuie să-și susțină rezultatul cu date.
Pașii recomandați
- Citește raportul complet, inclusiv comparabilele, ajustările și ipotezele.
- Notează erorile de fapt: suprafață greșită, etaj greșit, lipsa unei îmbunătățiri importante, comparabile din alt segment.
- Trimite în scris observațiile, cu dovezi (acte, fotografii, anunțuri sau tranzacții mai potrivite).
- Cere revizuirea, dacă erorile de fapt sunt confirmate.
- Comandă o a doua evaluare de la alt evaluator, dacă dezacordul persistă și miza o justifică.
- Sesizează ANEVAR, dacă ai motive să crezi că evaluatorul a încălcat standardele sau regulile de etică.
În cazul creditului, banca are propriile proceduri pentru reevaluare sau pentru un evaluator diferit, explicate în Raportul de evaluare pentru bancă: ce conține și ce verifici. Ține cont că o diferență mică între două evaluări este normală; contează mai ales ca raționamentul să fie corect. Ce influențează efectiv valoarea unei locuințe găsești în Factorii care influențează prețul unei locuințe.
Ce merită reținut despre evaluatorul ANEVAR
Evaluatorul autorizat ANEVAR este singurul profesionist ale cărui rapoarte de evaluare sunt acceptate de regulă de bănci, notari și instanțe. Lucrează după standardele SEV, independent, pe baza unei inspecții și a datelor de piață, și răspunde pentru raportul semnat. Îl verifici în tabloul ANEVAR, îi pregătești actele și îi comunici clar scopul, iar dacă nu ești de acord cu rezultatul, pornești de la erorile de fapt documentate.
De reținut:
- caută evaluatorul în tabloul ANEVAR și verifică specializarea în proprietăți imobiliare;
- independența înseamnă onorariu fără legătură cu valoarea obținută;
- evaluatorul nu înlocuiește notarul, cadastristul sau expertul tehnic;
- un dosar complet de acte face raportul mai precis;
- dezacordurile se rezolvă cu argumente scrise, apoi prin revizuire sau o a doua opinie.
Întrebări frecvente
Cum aflu dacă un evaluator este membru ANEVAR?
Caută-l după nume în tabloul membrilor publicat pe site-ul oficial ANEVAR. Acolo vezi dacă are calitatea de membru activ și ce specializări deține.
Pot alege eu evaluatorul pentru credit?
De obicei poți alege dintre evaluatorii sau firmele acceptate de bancă. Un evaluator din afara listei băncii poate fi refuzat, chiar dacă este autorizat ANEVAR.
Cine plătește evaluarea?
Clientul care o comandă. La credit, onorariul este de regulă plătit de solicitantul creditului, chiar dacă raportul servește băncii.
Evaluatorul verifică și actele de proprietate?
Le folosește și semnalează neconcordanțele evidente, dar nu face verificarea juridică completă. Aceasta rămâne în sarcina notarului sau a avocatului.
Ce fac dacă evaluatorul a trecut o suprafață greșită?
Trimite-i în scris actele care arată suprafața corectă și cere revizuirea raportului. O eroare de fapt documentată se corectează de obicei fără dificultate.
