Documentele pentru evaluator: ce pregătești înainte de vizită

Documentele pentru evaluator sunt actele care dovedesc ce deții și cum arată proprietatea pe hârtie, înainte ca el să verifice cum arată în realitate. Evaluatorul nu poate stabili o valoare pentru un imobil pe care nu îl poate identifica sigur, iar lipsa unui act simplu poate întârzia raportul cu zile.

Pregătirea din timp contează mai ales când evaluarea este cerută pentru un credit, unde termenele sunt strânse. Mai jos primești lista pe tipuri de proprietate, ce verifici în fiecare act și greșelile frecvente care produc întârzieri.

Care sunt actele de bază pentru orice imobil?

Actele de bază sunt cele care identifică imobilul și dovedesc dreptul tău: actul de proprietate și extrasul de carte funciară. Cu ele, evaluatorul știe ce suprafețe are proprietatea, cine o deține și dacă există sarcini.

• Actul de proprietate: contract de vânzare-cumpărare, donație, certificat de moștenitor sau altul.
• Extrasul de carte funciară pentru informare, cât mai actual, cu numărul cadastral și părțile A, B și C. Tipurile de extras și cum îl obții sunt descrise în Extrasul de carte funciară: tipuri și cum îl obții.
• Actul de identitate al proprietarului sau al împuternicitului, plus procura, dacă există.
• Date de contact pentru programarea vizitei și, dacă e cazul, pentru chiriași.

Dacă nu ai citit niciodată un extras, află ce arată fiecare parte în Cartea funciară: cum citești părțile A, B și C. Merită să-l parcurgi înainte de evaluare, pentru că greșelile din cartea funciară (suprafață, destinație, proprietari) se propagă în raport.

Ce acte ai nevoie pentru un apartament?

Pentru un apartament, evaluatorul mai cere de obicei planul sau schița, informații despre clădire și, la apartamentele cu suprafețe modificate, actele care dovedesc modificările.

1. Planul apartamentului sau fișa din cartea funciară, cu suprafața utilă și compartimentarea.
2. Cota-parte din părțile comune și date despre terenul aferent, dacă apar în acte.
3. Documente despre clădire: anul construcției, tipul structurii, dacă a fost încadrată seismic. Efectul asupra valorii e tratat în Riscul seismic și valoarea clădirii: ce verifici.
4. Adeverință de la asociația de proprietari, dacă banca sau evaluatorul o cer, pentru lipsa restanțelor.
5. Certificatul de performanță energetică, când există; ce este și când îl ceri vezi în Certificatul de performanță energetică: ce este și când îl ceri.
6. Autorizații pentru închideri de balcon, compartimentări sau alte modificări.

Înainte de vizită, măsoară și tu apartamentul și compară cu actele. O diferență de câțiva metri pătrați între act și realitate (de pildă după un balcon închis) se rezolvă mai simplu înainte decât în timpul evaluării.

Ce acte trebuie pentru o casă sau un teren?

Pentru o casă, listei de bază i se adaugă actele construcției și ale terenului. Pentru un teren, contează actele de urbanism și de cadastru.

Pentru casă

• planul de amplasament și releveul construcției;
• autorizația de construire și procesul-verbal de recepție;
• documentele pentru extinderi și anexe;
• facturi sau certificate pentru instalații și utilități, unde există;
• dovada intabulării construcției, dacă este nouă; pașii sunt în Intabularea unei construcții noi: documente și etape.

Pentru teren

• planul cadastral și numărul cadastral al parcelei;
• certificatul de urbanism, care arată destinația și condițiile; vezi Certificatul de urbanism de informare: ce afli despre teren;
• documente despre acces, servituți, utilități, dacă există;
• informații despre categoria de folosință și, pentru extravilan, despre eventualele restricții.

Cum se valorifică aceste informații în calcul, ai în Evaluarea unei case: costul de înlocuire și uzura și în Evaluarea unui teren: cum se stabilește valoarea lui.

Sfat: fă o copie scanată a tuturor documentelor într-un singur folder și trimite-o evaluatorului dinainte. Poate verifica din timp ce lipsește și îți spune dacă mai ai nevoie de ceva.

Ce pregătești pentru ziua vizitei?

Pregătești accesul și informațiile practice, nu doar hârtiile. Evaluatorul inspectează fiecare încăpere, măsoară unde e nevoie, fotografiază și notează starea.

• Asigură accesul în toate încăperile, inclusiv pivniță, debara, pod, balcon sau garaj.
• Ai la îndemână cheile și, pentru clădiri comune, pe cineva care poate deschide scara sau subsolul.
• Spune-i despre lucrările făcute și dacă sunt documentate; aduce fotografii dinainte de renovare, dacă le ai.
• Menționează problemele cunoscute (infiltrații, defecte) în loc să le ascunzi; evaluatorul le va vedea oricum, iar sinceritatea nu strică.
• Dacă locuința e închiriată, anunță chiriașul și pune la dispoziție contractul.

Nu e nevoie să faci curățenie de gală, dar un spațiu ordonat, cu lumină, permite măsurători corecte. Evaluatorul nu judecă mobila, dar o casă aglomerată îi îngreunează munca.

Ce greșeli întârzie raportul?

Cele mai frecvente probleme sunt extrasul vechi, suprafețele care nu coincid cu realitatea, lipsa actelor pentru modificări și accesul limitat în imobil. Fiecare poate duce la vizite repetate sau la rezerve scrise în raport.

Alte capcane: proprietatea are mai mulți coproprietari și nu toți sunt de acord cu vizita, lipsesc procurile, există ipoteci neradiate care nu au fost declarate, iar banca cere un format specific. Sarcinile, de pildă, sunt prezentate în Sarcinile din cartea funciară: ipotecă, interdicții, litigii; cunoscându-le, nu ești luat prin surprindere.

Dacă ai dubii, discută cu evaluatorul înainte de programare. O cerere clară și o listă bifată scurtează lucrarea. Cadrul general al procesului e în ghidul despre evaluarea imobiliară, iar relația cu banca în Raportul de evaluare pentru bancă: ce conține și ce verifici.