Evaluarea pentru succesiune, partaj și divorț: cum decurge

Evaluarea pentru succesiune, partaj sau divorț este lucrarea prin care o casă, un apartament sau un teren primește o valoare acceptată de toți cei implicați, ca să poată fi împărțit sau preluat de unul dintre ei. În aceste situații emoțiile sunt puternice, iar o cifră făcută de un evaluator autorizat reduce discuțiile despre „cât face de fapt”.

Informațiile de mai jos sunt generale. Regulile procedurale și fiscale se schimbă și depind de fiecare caz, așa că pentru acte concrete discuți cu un notar, un avocat sau un consultant fiscal.

De ce este nevoie de evaluare când proprietatea trebuie împărțită?

Evaluarea este nevoie pentru că împărțirea unui imobil între mai mulți coproprietari nu se poate face corect fără o valoare comună. Dacă unul dintre moștenitori preia casa și îi despăgubește pe ceilalți, cuantumul compensației pornește de la valoarea ei. Dacă proprietatea se vinde, evaluarea stabilește un preț de pornire.

Situațiile tipice sunt trei:

• Succesiunea: după decesul proprietarului, moștenitorii devin coproprietari și, de multe ori, vor să iasă din indiviziune.
• Partajul: coproprietarii (frați, foști parteneri, asociați) hotărăsc să încheie coproprietatea, prin acord sau în instanță.
• Divorțul: soții împart bunurile comune, iar imobilele sunt de obicei cele mai valoroase.

În toate trei, o evaluare la valoarea de piață previne ca un participant să fie dezavantajat. Diferența dintre tipurile de valoare, care contează aici, e descrisă în Tipurile de valoare imobiliară: piață, asigurare, lichidare.

Cine comandă raportul și cine îl plătește?

Raportul se comandă fie de comun acord de părți, fie la cererea instanței, prin expertiză. Dacă vă înțelegeți, alegeți împreună un evaluator autorizat ANEVAR și împărțiți onorariul. Dacă nu vă înțelegeți, instanța numește un expert, iar costul se stabilește în procedură.

Un evaluator ales numai de una dintre părți poate fi contestat de celelalte. Un truc practic: cereți mai multor evaluatori oferte și alegeți unul acceptat de toți. Cum verifici calitatea cuiva și ce înseamnă autorizarea e în Evaluatorul autorizat ANEVAR: rol și când ai nevoie de el. Valabilitatea și prețul unui raport depind de mai mulți factori, discutați în Raportul de evaluare imobiliară: valabilitate și ce influențează prețul.

Data de referință a evaluării

Evaluarea se face la o dată precisă, iar aceasta contează. La succesiune, valoarea poate fi raportată la data decesului sau la data actuală, în funcție de scop. La partaj și divorț se folosește de obicei o dată apropiată de momentul împărțirii. Spune-i evaluatorului exact în ce scop și pentru ce dată ai nevoie de cifră, altfel raportul poate fi inutil.

Ce valoare se stabilește și cum se împarte diferența?

De regulă se stabilește valoarea de piață, ca pentru o vânzare obișnuită, între părți informate și fără presiune. Nu se aplică reducerea de lichidare, decât dacă situația chiar o cere. Dacă o casă se vinde la scurt timp pentru că unul dintre moștenitori are nevoie urgentă de bani, prețul real poate ieși sub piață, dar evaluarea pentru partaj nu pornește de la această grabă.

Să luăm un exemplu ipotetic: doi frați moștenesc în cote egale un apartament. Unul vrea să îl păstreze. Evaluarea stabilește o valoare, el plătește celuilalt jumătate din aceasta sau o altă sumă convenită (sulta) și devine proprietar unic. Fără o cifră credibilă, discuția se blochează.

Sulta nu se calculează întotdeauna simplu. Dacă există datorii pe imobil, ipoteci sau cheltuieli făcute de unul dintre coproprietari, acestea se discută separat, iar notarul sau instanța le ia în calcul. Poți vedea ce sarcini grevează o proprietate în Sarcinile din cartea funciară: ipotecă, interdicții, litigii.

Ce documente pregătești pentru evaluator?

Pregătești actele care dovedesc dreptul de proprietate și descriu imobilul. Cu cât sunt mai complete, cu atât raportul iese mai repede și mai corect. Lista obișnuită:

1. extrasul de carte funciară actualizat, pentru informare;
2. actul de proprietate (contract, certificat de moștenitor, hotărâre) sau certificatul de moștenitor, când există;
3. planul cadastral și fișa imobilului, unde sunt disponibile;
4. documentele construcției: autorizație, proces-verbal de recepție;
5. date despre chirii, dacă imobilul este închiriat;
6. acces la imobil pentru inspecție.

Dacă documentele de proprietate sunt incomplete (de exemplu, o casă moștenită neintabulată), fă mai întâi demersurile din Cadastrul și intabularea: ghid complet pentru proprietari. Situația aceasta apare des în succesiuni vechi. Fără cartea funciară în regulă, valoarea și vânzarea ulterioară pot fi blocate.

Atenție: dacă imobilul este ocupat de unul dintre coproprietari, spune evaluatorului dinainte. Accesul pentru inspecție trebuie asigurat tuturor, iar refuzul poate întârzia sau invalida lucrarea.

Cum reduci riscul de dispute după evaluare?

Reduci riscul punând de acord părțile asupra evaluatorului, asupra datei de referință și asupra ipotezelor înainte de începerea lucrării. Cere ca raportul să explice comparabilele alese și ajustările, nu doar cifra finală. Un raport transparent e mai greu de contestat.

Dacă totuși una dintre părți nu e de acord, poate cere o a doua opinie sau o expertiză judiciară. Cum se întâmplă asta, pe scurt, e explicat în articolul despre contestarea unui raport de evaluare. Vezi și ce metodă folosește evaluatorul pentru casa sau apartamentul tău în Metodele de evaluare imobiliară: comparație, venit și cost.