Cuprins 9 secțiuni
Raportul de evaluare imobiliară este documentul întocmit de un evaluator autorizat, în care se stabilește valoarea unei proprietăți la o anumită dată, într-un anumit scop, pe baza unor metode recunoscute. El conține descrierea imobilului, datele folosite, analiza pieței și valoarea stabilită, iar fără aceste elemente nu poate fi luat în serios de bănci, instanțe sau alte instituții.
Cele mai frecvente întrebări sunt legate de cât timp rămâne valabil raportul și de ce depinde prețul lui. Răspunsul scurt: valabilitatea este limitată în timp, iar costul diferă de la caz la caz. Mai jos vezi pentru ce se folosește raportul, cât timp poate fi folosit, ce influențează costul, ce documente pregătești, cum decurge vizita la imobil și cum citești rezultatul final. Informațiile sunt generale: regulile unei bănci sau ale unei instituții pot diferi, așa că confirmarea o primești de la ele și de la evaluatorul autorizat.
Pentru ce se folosește raportul
Un raport de evaluare nu este util doar la bancă. Scopul determină tipul de valoare calculat și modul în care este redactat, de aceea trebuie să-l spui evaluatorului de la început.
| Scop | Pentru ce se folosește raportul |
|---|---|
| credit ipotecar | banca stabilește suma pe care o poate finanța |
| vânzare sau cumpărare | afli dacă prețul cerut este în linie cu piața |
| moștenire sau partaj | se stabilește valoarea bunurilor între moștenitori |
| asigurare | se determină suma asigurată pentru clădire |
| litigii sau executare | instanța are nevoie de o valoare stabilită profesionist |
| raportări contabile | firmele declară valoarea proprietăților deținute |
Despre diferența dintre valoarea de piață și alte tipuri de valori, vezi Evaluarea imobiliară: ghid complet despre valoarea de piață. Dacă raportul este pentru bancă, merită citit și Raportul de evaluare pentru bancă: ce conține și ce verifici, unde se explică ce cer finanțatorii. Iar pentru rolul persoanei care îl semnează, vezi Evaluatorul autorizat ANEVAR: rol și când ai nevoie de el.
Cât timp este valabil raportul
Valoarea unui imobil nu este constantă: se schimbă cu piața, cu dobânzile, cu starea clădirii și cu evoluția zonei. De aceea, un raport nu poate fi folosit la nesfârșit. Nu există un termen unic valabil pentru toate situațiile. Ce se întâmplă în practică:
- evaluatorul menționează în raport data la care a fost stabilită valoarea și poate arăta o perioadă în care ea rămâne orientativă;
- banca sau instituția care primește raportul își stabilește propriul interval în care îl acceptă, de obicei de câteva luni;
- instanțele pot cere o evaluare actualizată, în funcție de data hotărârii;
- tranzacția trebuie încheiată într-un interval rezonabil de la data evaluării, altfel se cere o actualizare.
Dacă termenul expiră, evaluatorul poate emite o actualizare, de regulă mai rapidă și mai ieftină decât un raport nou, dar acest lucru depinde de situație. Întreabă din start cât timp acceptă instituția la care depui raportul, ca să nu plătești de două ori.
Atenție: Un raport făcut pentru un anumit scop nu poate fi refolosit automat pentru altul. Evaluarea pentru un credit nu înlocuiește una pentru partaj sau pentru instanță, pentru că ipotezele și cerințele diferă.
Când se schimbă valoarea mai repede
Valoarea se poate modifica sensibil într-un interval scurt dacă apar schimbări mari: renovări importante, daune, modificări ale zonei, ale accesului sau ale reglementărilor. În asemenea cazuri, raportul vechi nu mai reflectă realitatea, chiar dacă termenul nu a expirat.
De ce depinde costul
Prețul unei evaluări nu este același peste tot. Evaluatorii își stabilesc tarifele pe baza muncii depuse, iar băncile pot avea evaluatori parteneri cu tarife proprii. Nu există o sumă universală, dar poți înțelege ce o influențează.
- Tipul imobilului: un apartament standard este, de regulă, mai simplu de evaluat decât o casă cu anexe sau un teren cu situație complicată.
- Complexitatea: clădiri vechi, construcții fără acte complete, terenuri cu acces neclar sau imobile atipice cer mai multă muncă.
- Scopul și destinatarul: unele instituții cer rapoarte cu structură și anexe suplimentare.
- Urgența: un termen foarte scurt poate crește costul.
- Localizarea: deplasarea la imobil și disponibilitatea datelor de piață din zonă.
- Experiența evaluatorului și răspunderea profesională pe care o asumă.
Dacă vrei să înțelegi mai bine ce intră în calcul la valoare, vezi Factorii care influențează prețul unei locuințe și Comparabilele de piață: cum alegi proprietăți asemănătoare. Iar pentru metodele folosite, citește Metodele de evaluare imobiliară: comparație, venit și cost.
Cum alegi corect
Costul nu este singurul criteriu. Un raport foarte ieftin, dar slab argumentat, poate fi respins de bancă sau contestat. La ofertă, cere să afli:
- ce include prețul: vizita, deplasarea, redactarea, exemplarele pe hârtie;
- în cât timp este gata raportul;
- dacă evaluatorul este autorizat și acceptat de instituția care te interesează;
- ce se întâmplă dacă raportul necesită corecturi;
- cât costă o eventuală actualizare.
Compară ofertele după conținut, nu doar după sumă, și confirmă în scris ce ai agreat.
Documentele pe care le pregătești
Cu cât evaluatorul primește mai repede documentele corecte, cu atât raportul iese mai exact și mai rapid. Lista exactă o confirmă el, dar de obicei se cer:
- actul de proprietate: contract de vânzare, moștenire, donație;
- extrasul de carte funciară, actualizat, cu numărul cadastral;
- planul sau documentația cadastrală, dacă există;
- autorizația de construire și procesul-verbal de recepție, pentru construcții;
- certificatul de performanță energetică, dacă este disponibil; vezi Certificatul de performanță energetică: ce este și când îl ceri;
- acte despre renovări, facturi sau devize, care dovedesc lucrări recente;
- actele de identitate ale proprietarului sau ale persoanei împuternicite.
Dacă documentele lipsesc sau nu se potrivesc cu realitatea, raportul poate conține rezerve sau poate fi întârziat. Neconcordanțele dintre acte și teren se clarifică mai ales la oficiul de cadastru, despre care vezi Cadastrul și intabularea: ghid complet pentru proprietari. Pentru terenuri, utile sunt și datele despre utilități și acces, ca în Utilitățile unui teren: ce verifici înainte de cumpărare.
Vizita la imobil
Evaluatorul nu poate evalua corect un imobil fără să-l vadă. Vizita este momentul în care el verifică dacă ce scrie în acte coincide cu realitatea și notează caracteristicile care influențează valoarea.
Ce observă evaluatorul
- suprafețele și compartimentarea, prin măsurători sau prin verificarea planurilor;
- starea generală: finisaje, instalații, acoperiș, fațadă;
- etajul, orientarea și vederea, la apartamente;
- dotările: încălzire, aer condiționat, parcare, anexe;
- vecinătatea: strada, accesul, serviciile din apropiere;
- eventualele probleme: infiltrații, fisuri, intervenții neautorizate.
Cum te pregătești
Asigură-te că accesul la toate încăperile este liber, că ai la îndemână documentele și că poți răspunde la întrebări despre renovări. Spune sincer ce probleme cunoști: o informație ascunsă care iese la iveală mai târziu poate afecta credibilitatea raportului. Fotografiile făcute în timpul vizitei devin anexe ale raportului.
Cum citești rezultatul final
Raportul final poate avea zeci de pagini, dar poți citi esențialul fără să fii specialist.
- Pagina de început arată scopul, data evaluării, imobilul evaluat și clientul.
- Descrierea imobilului trebuie să corespundă cu ce știi tu: adresă, suprafață, număr cadastral.
- Analiza pieței prezintă proprietăți comparabile, vândute sau oferite în zonă. Verifică dacă par asemănătoare cu a ta.
- Metoda folosită explică de ce a fost aleasă, de pildă metoda comparației pe piață. Detaliile sunt în Prețul pe metru pătrat: cum îl calculezi și cum îl compari.
- Valoarea finală indică valoarea stabilită, la data respectivă, cu ipotezele și rezervele evaluatorului.
Dacă găsești greșeli de fapt, cum ar fi suprafața sau etajul, anunță evaluatorul ca să corecteze raportul. Dacă nu ești de acord cu valoarea, cere explicații și întreabă ce comparabile au fost folosite. O diferență între valoarea evaluată și prețul dorit nu înseamnă automat o greșeală, ci poate arăta că piața vede imobilul altfel.
Greșeli care îți costă timp sau bani
Câteva neatenții se repetă și pot fi evitate ușor.
- Comanzi raportul înainte să știi cine îl primește. Dacă banca are cerințe proprii, raportul făcut „la întâmplare” poate fi respins.
- Ascunzi probleme ale imobilului. Evaluatorul le poate observa, iar lipsa de transparență strică încrederea în raport.
- Nu verifici datele din raport. O suprafață sau un etaj greșit se corectează ușor înainte de predare, dar greu după ce raportul a ajuns la bancă.
- Aștepți prea mult între evaluare și tranzacție. Dacă termenul de acceptare expiră, plătești o actualizare.
- Compari doar prețurile. Un raport foarte ieftin, dar slab argumentat, se poate dovedi mai scump dacă trebuie refăcut.
- Confunzi valoarea evaluată cu prețul de vânzare. Valoarea din raport este o părere profesională la o anumită dată, nu un preț garantat.
Dacă piața se mișcă repede
În perioadele în care prețurile se schimbă rapid, diferența dintre valoarea din raport și ceea ce acceptă cumpărătorii poate crește. În asemenea momente, un interval scurt între evaluare și tranzacție este mai sigur, iar discuția cu evaluatorul despre tendințele zonei te ajută să ai așteptări realiste.
Ce merită reținut despre raportul de evaluare
- Raportul stabilește valoarea la o anumită dată și pentru un anumit scop.
- Valabilitatea este limitată, iar instituțiile își stabilesc intervalul în care îl acceptă.
- Costul depinde de tipul și complexitatea imobilului, de scop, de urgență și de evaluator.
- Cu documente complete și acces la imobil, raportul iese mai corect și mai repede.
- Citești descrierea, comparabilele și valoarea finală și ceri corecturi pentru erorile de fapt.
- Pentru decizii importante, te sfătuiești cu evaluatorul autorizat sau cu instituția care primește raportul.
Întrebări frecvente
Cât timp este valabil un raport de evaluare?
Nu există un termen unic. Evaluatorul indică data valorii, iar banca sau instituția care primește raportul stabilește cât timp îl acceptă, de obicei câteva luni. Întreabă din timp ce interval se aplică.
Pot folosi același raport la mai multe bănci?
Uneori da, dar nu întotdeauna. Unele bănci cer evaluatori din lista proprie sau propriul format de raport. Verifică înainte de a comanda raportul, ca să nu plătești de două ori.
Cine plătește evaluarea?
De obicei cel care o solicită: cumpărătorul, în cazul unui credit, sau proprietarul, în alte situații. Părțile pot conveni altfel, iar condițiile se stabilesc în scris, înainte de comandă.
Ce fac dacă nu sunt de acord cu valoarea?
Cere evaluatorului explicații și întreabă ce comparabile a folosit. Dacă ai dovezi că datele sunt greșite, poți cere corectarea. Pentru dezacorduri serioase, poți consulta un alt evaluator autorizat.
Este nevoie de evaluare dacă nu cumpăr cu credit?
Nu este obligatoriu, dar poate fi utilă pentru a verifica dacă prețul este corect sau pentru partaje, asigurări și alte situații. Costul se compară cu riscul unei decizii luate fără o părere profesională.
