Cuprins 6 secțiuni
Tipurile de valoare imobiliară sunt definițiile diferite pe care le primește cuvântul „valoare” în funcție de scopul pentru care o proprietate este evaluată. Același apartament poate avea o valoare de piață, o valoare de asigurare și o valoare de lichidare, iar cifrele nu coincid, fără ca vreuna dintre ele să fie greșită.
Confuzia apare des: cineva primește un raport pentru bancă, vede o cifră și o folosește apoi ca preț de vânzare sau ca sumă de asigurare. Rezultatul poate fi neplăcut, fie un anunț care nu atrage pe nimeni, fie o poliță care nu acoperă reconstruirea. Mai jos vezi ce măsoară fiecare tip de valoare, cum se leagă de scopul evaluării și cum îți dai seama care dintre ele ți se potrivește.
Ce înseamnă valoarea de piață a unei proprietăți?
Valoarea de piață este suma estimată pentru care o proprietate s-ar vinde între un cumpărător și un vânzător informați, care acționează fără presiune, după o perioadă rezonabilă de expunere pe piață. Definiția provine din standardele internaționale de evaluare, iar în România este preluată în standardele profesiei, aplicate de evaluatorii autorizați ANEVAR.
Din definiție contează trei idei. Prima: cele două părți sunt informate, deci știu ce se vinde pe piață în jur. A doua: niciuna nu este forțată, adică nu există datorii care presează, divorț rapid sau termene de predare. A treia: proprietatea a fost expusă suficient, nu vândută într-o săptămână din pricina unui preț de ocazie.
Valoarea de piață nu este nici prețul din anunț, nici prețul pe care ți-l dorești. Diferența dintre un preț cerut și unul de tranzacție este tratată separat în Prețul cerut și prețul de tranzacție: de ce diferă.
Cum diferă valoarea de piață de valoarea de asigurare?
Valoarea de asigurare se raportează la cât ar costa reconstruirea clădirii, nu la cât s-ar vinde apartamentul sau casa. Terenul rămâne în afara calculului, fiindcă nu arde, nu se prăbușește și nu se reconstruiește. Un incendiu nu distruge terenul, deci nu îl asiguri.
Contează și materialele, tehnologia și suprafața construită, nu zona. O casă într-un sat poate avea o valoare de piață modestă, dar un cost de reconstruire apropiat de cel al unei case similare dintr-un oraș, pentru că materialele și manopera arată cam la fel. Invers, un apartament central poate valora mult pe piață, în timp ce partea de construcție este o fracțiune din acea sumă.
Asigurătorii calculează de obicei suma asigurată după suprafață și tipul construcției. Dacă asiguri la valoarea de piață, plătești o primă mai mare decât e nevoie pentru un apartament central sau acoperi prea puțin pentru o casă în zonă ieftină. Merită să discuți cu asigurătorul ce bază de calcul folosește.
Ce este valoarea de lichidare și când apare?
Valoarea de lichidare este suma probabilă obținută dintr-o vânzare grăbită, într-un interval scurt, impus de situație. Apare la executări silite, în procedurile de insolvență, la vânzări forțate între asociați sau când proprietarul trebuie să vândă rapid pentru că are o obligație urgentă.
Cumpărătorii știu când un vânzător este presat și cer o reducere față de valoarea de piață. Cât de mare este reducerea depinde de tipul proprietății, de cerere și de cât de scurt este termenul. Nu există un procent universal, iar un evaluator serios nu inventează unul fără să explice ipotezele.
Pentru tine, ca proprietar, important este să nu confunzi valoarea de lichidare cu valoarea reală a locuinței tale. Dacă banca o ia în calcul la o garanție, o face pentru a vedea cât ar recupera într-un scenariu defavorabil, nu pentru a-ți spune cât valorează casa în mod normal.
Care sunt celelalte tipuri de valoare utilizate?
Pe lângă cele trei de mai sus, în practică întâlnești și alte definiții. Tabelul de mai jos le grupează după întrebarea la care răspund.
| Tip de valoare | Întrebarea la care răspunde | Când apare |
|---|---|---|
| Valoare de piață | Cât s-ar vinde într-o tranzacție normală? | Vânzare, credit ipotecar, partaj |
| Valoare de asigurare | Cât costă reconstruirea clădirii? | Poliță de asigurare a locuinței |
| Valoare de lichidare | Cât se obține dintr-o vânzare grăbită? | Executare silită, insolvență |
| Valoare de investiție | Cât valorează pentru un anumit investitor? | Analiză de achiziție, randament |
| Valoare impozabilă | Ce bază folosește administrația fiscală? | Impozite locale, taxe notariale |
Valoarea de investiție este subiectivă prin definiție: depinde de ce așteaptă un anumit cumpărător, de costul banilor săi și de planurile lui. Doi investitori pot da cifre diferite pentru aceeași clădire și amândoi să aibă dreptate, fiecare după criteriile lui.
Valoarea impozabilă are reguli proprii și nu coincide cu piața. La vânzare, notarul folosește pentru taxe și o valoare minimă orientativă, așa cum explică Grila notarilor și valoarea de piață: diferențe explicate.
Atenție: dacă un document îți cere „valoarea proprietății”, întreabă ce tip de valoare se are în vedere. Aceeași hârtie poate cere cifre diferite, în funcție de destinație.
Cum alegi tipul de valoare potrivit pentru situația ta?
Alegi tipul de valoare după scopul evaluării, nu după cifra care îți convine. Dacă vrei să vinzi, te interesează valoarea de piață. Dacă vrei să te asiguri, discuți cu asigurătorul despre costul de reconstruire. Dacă analizezi o achiziție ca investiție, calculezi propria valoare de investiție pornind de la randament, așa cum arată Randamentul din închiriere: brut, net și cum îl calculezi.
Pentru un raport oficial, evaluatorul trebuie să precizeze în text baza de valoare, scopul și data evaluării. Dacă lipsesc, documentul este incomplet și îl poți cere refăcut. Cum verifici un asemenea raport și cine îl poate semna afli în Evaluatorul autorizat ANEVAR: rol și când ai nevoie de el.
O regulă practică: înainte de comandă, scrie într-o frază de ce ai nevoie de evaluare și cui îi vei da raportul. Evaluatorul îți va spune dacă tipul de valoare cerut are sens și îți va sugera, la nevoie, altul. Mai multe despre contextul general găsești în ghidul despre evaluarea imobiliară.
Ce nu trebuie să faci cu un raport făcut pentru alt scop
Un raport întocmit pentru bancă nu se transformă în preț de vânzare și nici în bază pentru o poliță de asigurare. Raportul indică în text că este destinat unui anumit utilizator și unui anumit scop. Folosit în alt context, poate induce în eroare.
Dacă ai nevoie de aceeași proprietate evaluată în două scopuri, discută de la început cu evaluatorul. De multe ori poate emite două documente din aceleași date, cu bază de valoare diferită, mai ieftin decât două lucrări separate.
Întrebări frecvente
O proprietate poate avea mai multe valori în același timp?
Da, pentru că fiecare tip de valoare răspunde altei întrebări. Valoarea de piață, cea de asigurare și cea de lichidare pot diferi semnificativ pentru aceeași locuință, fără ca vreuna să fie greșită.
Este valoarea de piață egală cu prețul de vânzare?
Nu neapărat. Valoarea de piață este o estimare a prețului probabil într-o tranzacție normală, iar prețul final depinde de negociere, de grabă și de preferințele celor doi.
De ce valoarea de asigurare exclude terenul?
Pentru că asigurarea acoperă pagubele care pot apărea la construcție, iar terenul nu se distruge într-un incendiu sau la o inundație. Suma asigurată se raportează la costul reconstruirii clădirii.
Cine decide ce tip de valoare se folosește?
Scopul evaluării. Banca, asigurătorul sau instanța indică de regulă ce valoare vrea, iar evaluatorul o menționează explicit în raport, împreună cu data evaluării și ipotezele folosite.
Valoarea de lichidare este mereu mai mică decât cea de piață?
De regulă da, fiindcă reflectă o vânzare grăbită. Mărimea diferenței depinde de proprietate, de cerere și de termenul impus, deci nu există o cifră valabilă în toate situațiile.
