Cuprins 6 secțiuni
Evaluarea unei case se deosebește de cea a unui apartament prin faptul că plătești separat pentru teren și pentru construcție, iar fiecare are logica ei. Apartamentele din blocuri asemănătoare se compară relativ simplu. Casele, în schimb, diferă ca formă, materiale, vârstă și curte, așa că evaluatorul combină mai multe metode.
Dacă te gândești să vinzi, să cumperi sau să ceri un credit pentru o casă, merită să știi cum gândește evaluatorul. Cunoscând etapele, înțelegi de ce o casă veche, cu teren mare, poate ieși sub așteptări, iar una nouă, pe o parcelă mică, peste.
Cum se împarte valoarea unei case?
Valoarea unei case se compune din valoarea terenului și valoarea construcției cu tot ce ține de ea: împrejmuire, branșamente, anexe, amenajări. Terenul se evaluează prin comparație, așa cum explică Evaluarea unui teren: cum se stabilește valoarea lui, iar construcția prin costul de înlocuire, redus cu uzura.
Împărțirea nu este doar teoretică. Într-un sat, terenul poate fi partea mică a prețului, iar construcția partea mare. Într-un cartier central de oraș, e invers: terenul poartă cea mai mare parte din valoare, iar o casă veche poate valora aproape doar prin parcela pe care stă.
Ce este costul de înlocuire al unei construcții?
Costul de înlocuire este suma necesară pentru a ridica azi o clădire cu aceeași utilitate, folosind materiale și tehnici moderne. Nu înseamnă să o copiezi identic, ci să obții același confort și aceeași funcție. Un acoperiș din țiglă ceramică greu de găsit se poate înlocui în calcul cu o soluție actuală echivalentă.
Evaluatorul pornește de la suprafața construită, de la tipul structurii (zidărie, cadre din beton, lemn, structură metalică) și de la finisaje. Se adaugă costurile indirecte: proiect, autorizații, utilități, profitul antreprenorului. Pentru comparație, cum se calculează prețul pe metru pătrat la o locuință e descris în Prețul pe metru pătrat: cum îl calculezi și cum îl compari.
Costul de înlocuire nu este prețul de vânzare
Dacă o casă nouă cu aceleași caracteristici ar costa mult mai mult decât se vinde una veche, diferența nu dispare. Se scade, ca uzură. Cumpărătorii nu plătesc pentru o casă de douăzeci de ani prețul uneia noi, iar metoda reflectă acest lucru prin deprecieri.
Cum se calculează uzura unei case?
Uzura este diferența dintre costul unei construcții noi și valoarea construcției existente, rezultată din trei cauze: fizică, funcțională și externă. Evaluatorul le analizează separat ca să nu scadă aceeași problemă de două ori.
| Tip de uzură | Ce înseamnă | Exemple |
|---|---|---|
| Fizică | Deteriorarea din timp și din lipsa întreținerii | Umezeală, fisuri, acoperiș îmbătrânit, instalații uzate |
| Funcțională | Neadaptarea la standardele de azi | Compartimentare învechită, o singură baie, izolație slabă |
| Externă | Factori din afara proprietății | Zgomot, drum aglomerat, vecinătăți nefavorabile |
Uzura fizică se împarte, la rândul ei, în remediabilă (merită reparată, pentru că investiția aduce mai mult decât costă) și neremediabilă (reparația nu se justifică economic). Un acoperiș care trebuie schimbat este de obicei remediabil. O fundație ușor tasată pe o casă veche, într-o zonă ieftină, se poate încadra în a doua categorie.
Nu există un procent universal de uzură pentru o casă de o anumită vârstă. Evaluatorul inspectează clădirea și își justifică estimarea. Vârsta efectivă (cât de bine arată casa) contează mai mult decât vârsta calendaristică.
Ce verifică evaluatorul când vine la casa ta?
La inspecție, evaluatorul notează suprafețele, structura, finisajele, instalațiile și starea generală, apoi măsoară sau verifică suprafața față de acte. Compară datele din cartea funciară și din cadastru cu realitatea. Dacă ai o extindere nefinalizată sau neintabulată, apare o problemă: construcția există, dar nu e înregistrată. Procesul pentru construcții noi e în Intabularea unei construcții noi: documente și etape.
Verifică și elementele care influențează costul de înlocuire:
- tipul și grosimea zidăriei, izolația, tâmplăria;
- sistemul de încălzire și instalațiile electrice și sanitare;
- anexele (garaj, magazie, fântână, împrejmuire) și dacă sunt legale;
- orientarea, lumina naturală și compartimentarea;
- starea acoperișului și a fundațiilor, unde se văd.
Evaluatorul nu face expertiză tehnică, deci nu garantează că structura rezistă. Pentru o casă veche e nevoie, înainte de cumpărare, de verificările descrise în Casa veche la cumpărare: ce verifici la structură și acte, iar dacă are risc seismic încadrat, în Riscul seismic și valoarea clădirii: ce verifici.
Atenție: o casă cu extinderi făcute fără autorizație poate primi o valoare mai mică sau poate crea probleme la bancă. Regularizează documentele înainte de evaluare, dacă se poate.
Cum se verifică rezultatul prin comparație?
După ce a calculat valoarea terenului și a construcției, evaluatorul verifică suma obținută față de prețurile unor case asemănătoare din zonă. Dacă rezultatul se îndepărtează mult de piață, revede ipotezele. Nu se alege pur și simplu cea mai convenabilă cifră.
Comparabilele pentru case sunt mai greu de găsit decât pentru apartamente, fiindcă fiecare casă e diferită. De aceea se acordă atenție ajustărilor pentru suprafața terenului, suprafața construită, vârstă, finisaje și anexe. Cum le alegi se explică în Comparabilele de piață: cum alegi proprietăți asemănătoare. Contextul complet al lucrării, de la comandă la raport, e în ghidul despre evaluarea imobiliară.
Dacă ai de ales între o casă și un apartament pentru propria locuință, compară și costurile de întreținere pe termen lung, nu doar prețul de cumpărare; îți ajută Casă sau apartament: comparație completă înainte de cumpărare.
Întrebări frecvente
Se evaluează separat terenul de casă?
Da, de obicei. Valoarea finală însumează terenul și construcția, iar în raport apar ambele componente, ca să se vadă de unde vine fiecare parte a sumei.
Cum afectează vârsta casei valoarea?
Prin uzură, dar contează mai mult starea reală decât anii. O casă veche, bine întreținută și cu instalații refăcute, poate valora mai mult decât una mai nouă, neglijată.
Ce se întâmplă cu anexele și cu împrejmuirea?
Se includ în valoare dacă sunt legale și utilizabile. Anexele fără acte sau în stare avansată de degradare pot adăuga puțin sau chiar scădea valoarea.
Costul de înlocuire se bazează pe prețul unei case noi?
Pe costul de construire al unui echivalent funcțional, din care se scade uzura. Nu pe prețul de vânzare al unei locuințe noi, care include și profitul dezvoltatorului și valoarea terenului.
Merită o evaluare pentru o casă pe care o vând între rude?
Ajută să fixezi un preț realist și să ai o bază în caz de dispută sau de partaj. Pentru credit sau garanție, evaluarea este de obicei cerută de bancă.
