Cuprins 5 secțiuni
Evaluarea unui teren stabilește cât ar plăti, probabil, un cumpărător informat pentru o parcelă, ținând cont de ce poate fi construit sau cultivat pe ea. Spre deosebire de apartament, unde compari etaje și suprafețe, la teren compari drepturi: ce îți permit regulile de urbanism, ce utilități ai și cât de ușor ajungi la parcelă.
Două terenuri de aceeași suprafață, la aceeași distanță de oraș, pot avea valori foarte diferite. Unul e intravilan, cu drum și curent la poartă, celălalt e într-o zonă unde nu se poate construi nimic. De aceea evaluarea începe de la acte și de la planurile urbanistice, abia apoi vine piața.
De la ce pornește valoarea unui teren?
Valoarea unui teren pornește de la destinația lui, adică ce tip de folosință permit documentele de urbanism: locuințe, comerț, industrie, agricultură sau nimic dintre acestea. Un teren intravilan cu destinație de locuințe valorează, de regulă, mult mai mult decât un teren agricol extravilan de aceeași mărime.
Diferența dintre cele două categorii este explicată în Terenul intravilan și extravilan: diferențe și consecințe. Pentru evaluator, ea înseamnă prima etapă de lucru: verifică în extrasul de carte funciară categoria de folosință și în certificatul de urbanism sau în planurile locale ce se poate face efectiv pe parcelă.
Ce spun planurile urbanistice
PUG-ul (Planul Urbanistic General) și, acolo unde există, PUZ-ul (Planul Urbanistic Zonal) stabilesc zona funcțională, înălțimea maximă și condițiile de construire. Cum le citești, pas cu pas, e explicat în PUG și PUZ: ce spun planurile urbanistice despre un teren. Un evaluator care ignoră aceste documente poate supraestima valoarea unui teren pe care, în realitate, nu se poate ridica o casă.
Indicatorii de ocupare
POT (procentul de ocupare a terenului) și CUT (coeficientul de utilizare a terenului) arată cât din parcelă poți acoperi cu construcție și câți metri pătrați utili poți totaliza. Două parcele egale ca mărime pot avea valori diferite dacă una permite o clădire de trei ori mai mare. Mecanismul e descris în POT și CUT: cât de mult poți construi pe un teren.
Cum se compară două terenuri între ele?
Cea mai folosită metodă este comparația directă: evaluatorul alege parcele vândute sau oferite în aceeași zonă, cu destinație similară, și ajustează diferențele. Unitatea de comparație este de obicei prețul pe metru pătrat de teren, dar uneori se folosește prețul pe parcelă sau pe metru pătrat construibil.
Diferențele ajustate cel mai des sunt cele din tabelul următor.
| Caracteristică | De ce influențează valoarea |
|---|---|
| Frontul la stradă | Un front mai larg permite mai multe soluții de amplasare |
| Forma parcelei | Parcela dreptunghiulară se exploatează mai ușor decât una în „L” sau foarte îngustă |
| Accesul | Drum public asfaltat, drum de pământ sau servitute de trecere |
| Utilitățile | Apă, canalizare, gaz și curent la limita proprietății sau departe |
| Panta și relieful | Terenul în pantă accentuată costă mai mult la fundații |
| Vecinătățile | Zonă liniștită, drum aglomerat, industrie în apropiere |
La acces merită să citești separat Servitutea de trecere: ce înseamnă pentru un teren și cum o verifici, fiindcă un drum care nu este public poate scădea mult valoarea. Utilitățile se verifică după lista din Utilitățile unui teren: ce verifici înainte de cumpărare.
Sfat: când compari anunțuri, verifică dacă prețul include doar terenul sau și un racord, un proiect ori o construcție provizorie. Altfel compari lucruri care nu se potrivesc.
Când se folosește metoda reziduală?
Metoda reziduală se folosește la terenurile care pot fi dezvoltate, de exemplu o parcelă pe care se poate construi un mic ansamblu de locuințe. Ideea este simplă: pornești de la valoarea proiectului finalizat și scazi costurile de construcție, profitul rezonabil al dezvoltatorului și cheltuielile de vânzare. Ce rămâne este suma maximă pe care dezvoltatorul ar putea-o plăti pentru teren.
Metoda depinde mult de ipoteze: prețul de vânzare al unităților, costul lucrărilor, durata proiectului și autorizațiile necesare. O modificare mică la oricare dintre ele schimbă rezultatul vizibil, de aceea evaluatorii prezintă transparent datele și, uneori, mai multe scenarii.
Pentru un cumpărător obișnuit de teren pentru casă proprie, metoda nu aduce prea mult. Pentru cineva care vrea să parcelheze sau să construiască mai multe unități, în schimb, arată dacă prețul cerut lasă loc de profit. Detalii despre acest tip de decizie găsești în Investiția în teren: logica, avantajele și riscurile.
Ce reduce valoarea unui teren fără să se vadă pe teren?
Sarcinile și limitările juridice scad valoarea chiar dacă parcela arată perfect. Cele mai frecvente sunt ipoteca, interdicția de înstrăinare, litigiile notate, servituțile și zonele de protecție (de exemplu pentru conducte, linii electrice sau ape). Le găsești în partea a III-a a cărții funciare, explicată în Cartea funciară: cum citești părțile A, B și C.
Contează și clarificarea limitelor: un teren fără număr cadastral sau cu măsurători neconcordante poate ridica probleme la vânzare. Ce înseamnă acest număr afli din Numărul cadastral: ce este și unde îl găsești.
Mai sunt riscurile de mediu și de teren: zonă inundabilă, teren instabil, soluri contaminate din folosințe anterioare. Un evaluator nu face studii geotehnice, dar menționează în raport ipotezele pe care le-a făcut. Pentru decizii serioase de construcție, un studiu geotehnic rămâne necesar, pe lângă evaluare.
Cum te pregătești dacă vrei să-ți evaluezi terenul
Adună extrasul de carte funciară, planul de amplasament, certificatul de urbanism (dacă ai), orice document despre utilități și o descriere a accesului. Cu acestea, evaluatorul lucrează mai repede și raportul iese mai precis. Contextul general al lucrării e în ghidul despre evaluarea imobiliară.
Întrebări frecvente
Cât influențează suprafața valoarea unui teren?
Suprafața contează, dar nu liniar. Parcelele foarte mari se vând adesea la un preț pe metru pătrat mai mic, iar cele mici, bine situate și cu utilități, pot avea un preț unitar mai mare.
Un teren fără utilități valorează mult mai puțin?
De obicei da, fiindcă racordarea costă timp și bani. Cât de mare e diferența depinde de distanța până la rețele și de dificultatea lucrărilor.
Poate un evaluator estima valoarea unui teren extravilan agricol?
Da, comparând parcele agricole asemănătoare din zonă, cu aceeași categorie de folosință, calitate a solului și acces. Se ține cont și de restricțiile de vânzare, cum e dreptul de preempțiune.
Contează forma parcelei?
Da. O parcelă regulată, cu front suficient la stradă, se valorifică mai ușor decât una îngustă sau cu retrageri obligatorii care reduc suprafața construibilă.
Am nevoie de evaluare dacă vând un teren?
Nu este obligatorie la vânzarea între persoane, dar o estimare te ajută să stabilești un preț realist. Banca o cere dacă terenul intră în garanția unui credit.
