Prețurile în euro și leul pe piața imobiliară: riscul valutar

Riscul valutar în imobiliare este posibilitatea ca suma pe care o ai de plătit sau de încasat, exprimată într-o monedă, să se schimbe în valoare când cursul de schimb se mișcă. În România, prețurile locuințelor sunt foarte des exprimate în euro, în timp ce majoritatea veniturilor sunt în lei, așa că cumpărătorul și chiriașul sunt expuși, direct sau indirect, la variațiile cursului. Aceasta nu e o problemă la fiecare tranzacție, dar poate deveni una dacă nu o iei în calcul.

Înțelegerea fenomenului te ajută să alegi corect moneda unui credit, a unei chirii sau a unei investiții. Pentru contextul pieței, vezi cum funcționează piața imobiliară, iar pentru legătura cu costul creditului, Dobânzile și prețurile locuințelor: legătura explicată.

De ce se exprimă locuințele în euro?

Locuințele se exprimă în euro din motive de obișnuință, de stabilitate percepută și de legătură cu costurile. Euro este o monedă folosită în comerțul european, iar o parte dintre materialele de construcție, echipamentele și chiar terenurile sunt apreciate în raport cu ea.

Motivele uzuale:

• tradiția pieței: vânzătorii și agenții au folosit mult timp euro ca reper;
• stabilitatea percepută a monedei față de cea locală;
• comparabilitatea între orașe și țări, utilă pentru investitori străini;
• costurile de construcție și materialele, legate de piețele europene.

Un preț anunțat în euro nu înseamnă obligatoriu că plata se face în euro. De regulă, tranzacția se poate încheia în lei, la cursul stabilit în contract sau pe baza unui curs de referință. Detaliile se discută cu notarul și se scriu în antecontract.

Ce înseamnă riscul valutar pentru cumpărător?

Pentru cumpărător, riscul apare când câștigă în lei, dar datorează o sumă legată de euro. Dacă leul se depreciază față de euro, aceeași sumă în euro costă mai mulți lei, iar bugetul se strânge.

Creditul în lei sau în euro

Un credit ipotecar în euro, luat de cineva cu venituri în lei, transferă riscul pe cumpărător: rata în euro rămâne aceeași, dar în lei crește când cursul urcă. Un credit în lei elimină acest risc, dar poate avea o dobândă diferită. Poți fi tentat de dobânda mai mică la euro; verifică dacă diferența compensează riscul, mai ales pentru un credit pe zeci de ani.

Alegerea monedei se face cu cifre pe masă, nu după recomandări generale. Cere băncii un exemplu de calcul pentru situația în care cursul se modifică semnificativ și vezi dacă îți permiți rata în acel caz.

Atenție: dobânda mică din prezentarea unui credit nu spune nimic despre riscul valutar. Cere explicit simulări cu scenarii nefavorabile înainte de semnare.

Cum îl afectează pe chiriaș?

Chiriașul este expus când chiria este stabilită în euro, deși veniturile lui sunt în lei. Contractul poate prevedea plata echivalentului în lei la cursul zilei, caz în care o scădere a leului scumpește chiria.

Din perspectiva proprietarului, chiria în euro protejează valoarea încasărilor dacă își formulează cheltuielile în aceeași monedă. Pentru chiriaș, e important să știe în ce monedă se plătește, cine alege cursul de conversie și dacă există o limită a majorărilor. Aceste aspecte se scriu în contract, iar clauzele utile pentru ambele părți sunt prezentate în Contractul de închiriere: clauzele esențiale pentru proprietar. De asemenea, felul în care se formează chiriile este tratat în Chiriile: cum se formează prețul închirierii unei locuințe.

Ce înseamnă pentru investitor?

Pentru investitor, moneda contează la calculul randamentului. Dacă ai plătit proprietatea în euro și încasezi chirie în lei, câștigul tău real depinde de curs. Un randament frumos în lei se poate topi dacă moneda se deprecia față de euro, iar apoi vrei să-ți compari câștigul cu alte plasamente în euro.

De aceea, atunci când calculezi randamentul, folosește aceeași monedă pentru preț, chirie și costuri. Metoda de calcul este în Randamentul din închiriere: brut, net și cum îl calculezi, iar lista cheltuielilor pe care le omiți ușor apare în Costurile ascunse ale unei proprietăți de investiție.

Efectul asupra revânzării

Dacă prețurile locuințelor sunt legate de euro, o scădere a leului poate duce la prețuri mai mari în lei, dar nu garantează un câștig real. Dacă veniturile cumpărătorilor din zonă rămân în lei și nu cresc, cererea poate slăbi, iar prețurile în euro vor scădea. Legătura între cursul valutar și valoarea unei proprietăți este, deci, indirectă și nu poate fi redusă la o regulă simplă.

Cum îți protejezi bugetul față de variațiile de curs?

Îți protejezi bugetul potrivind moneda obligațiilor cu cea a veniturilor și păstrând o rezervă. Dacă datorezi în euro și câștigi în lei, expunerea ta există; dacă vrei să o reduci, ai câteva variante.

1. Alege creditul în moneda veniturilor, adică în lei, dacă veniturile sunt în lei.
2. Păstrează o rezervă de bani, pentru perioadele în care cursul crește.
3. Evită îndatorarea la limită. O rată de care abia te descurci devine periculoasă la cea mai mică fluctuație.
4. Negociază în contractele de chirie moneda și cursul de conversie.
5. Calculează scenarii: ce se întâmplă cu rata dacă cursul urcă cu un procent mare.

Costurile totale de cumpărare, în care intră și taxele plătite în lei, sunt detaliate în Costurile la cumpărarea unei locuințe: taxe, notar și intabulare.

Pe aceeași temă, citește și Momentul cumpărării unei locuințe: acum sau mai târziu.

Pe aceeași temă, citește și Orașele satelit și zonele periferice: cum se văd prețurile.