Cum stabilești chiria unui apartament: metodă în 5 pași

Cum stabilești chiria unui apartament fără să ghicești? Compari locuința ta cu proprietăți asemănătoare din aceeași zonă, transformi prețurile într-o chirie pe metru pătrat, ajustezi pentru dotări și stare, apoi verifici reacția pieței. Metoda de mai jos are cinci pași și se bazează pe ce plătesc efectiv chiriașii, nu pe ce speră proprietarii.

Chiria cerută prea mare prelungește căutarea, iar o chirie prea mică te lasă cu un venit sub potențial. Echilibrul se găsește cu date, nu cu intuiție. Exemplele numerice sunt ipotetice. Informațiile sunt educative și nu constituie o evaluare oficială; pentru una autorizată apelezi la un evaluator.

Pasul 1: cum aduni anunțuri comparabile?

Cauți apartamente de același tip, din aceeași zonă și într-o stare asemănătoare, apoi notezi chiria cerută, suprafața, etajul și dotările. Un minimum de cinci-zece anunțuri îți dă o imagine suficientă.

Criteriile de comparație sunt:

• zona: același cartier sau aceeași zonă cu acces similar la transport și servicii;
• numărul de camere și suprafața utilă;
• starea: nou, renovat, locuibil sau care cere lucrări;
• dotările: mobilat complet, parțial sau nemobilat;
• anul construcției și tipul clădirii.

Alegerea corectă a comparabilelor contează mult și la evaluări, unde se aplică aceleași principii; ele sunt descrise în Comparabilele de piață: cum alegi proprietăți asemănătoare. Nu compara apartamentul tău cu unul aflat într-un cartier complet diferit sau cu o clădire nouă de lux, dacă al tău este într-un bloc vechi.

Pasul 2: cum calculezi chiria pe metru pătrat?

Împarți chiria cerută la suprafața utilă a fiecărui anunț, iar rezultatul îți arată cât costă un metru pătrat închiriat în zonă. Metoda funcționează ca la prețul de vânzare, cu logica explicată în Prețul pe metru pătrat: cum îl calculezi și cum îl compari.

Exemplu ipotetic: trei apartamente comparabile.

Media este de aproximativ 8,25 € pe mp. Pentru un apartament de 52 mp, chiria orientativă ar fi în jur de 429 €. Este doar un punct de pornire, pe care îl ajustezi la pasul următor.

Pasul 3: cum ajustezi pentru dotări, etaj și stare?

Ajustezi în plus sau în minus în funcție de ce diferențiază apartamentul tău de comparabile. Un apartament mai bine întreținut sau mai bine dotat justifică o chirie puțin mai mare, iar unul cu defecte vizibile o cere mai mică.

Factori care mută de obicei chiria:

• mobilarea și electrocasnicele: un apartament complet utilat se închiriază mai repede;
• etajul și lumina: parterul și ultimul etaj fără lift scad atractivitatea;
• parcarea sau boxa: pot adăuga o sumă lunară;
• eficiența energetică: o locuință mai ieftin de încălzit atrage chiriași atenți la facturi; documentul relevant este descris în Certificatul de performanță energetică: ce este și când îl ceri;
• zgomotul și vecinătățile: o stradă aglomerată scade cererea.

Mecanismul prin care acești factori influențează prețul unei locuințe se aplică și chiriei, iar detaliile sunt în Factorii care influențează prețul unei locuințe.

Pasul 4: cum faci diferența între chiria cerută și chiria reală?

Anunțurile arată ce cer proprietarii, nu ce se încasează efectiv, iar chiria finală se negociază de obicei puțin mai jos. Logica este aceeași ca la vânzare, unde prețul cerut diferă de cel de tranzacție, după cum se vede în Prețul cerut și prețul de tranzacție: de ce diferă.

Cum afli chiria reală:

1. Întrebi agenți sau proprietari din zonă la ce nivel s-au închis ultimele contracte.
2. Urmărești anunțurile care dispar repede, semn că prețul era potrivit.
3. Notezi anunțurile care își scad prețul după câteva săptămâni, semn că era prea mare.
4. Discuți cu chiriașii actuali din bloc, dacă ai ocazia.

Pe baza acestor informații, aplici o corecție realistă la media calculată la pasul doi. Dacă anunțurile din zonă cer un anumit nivel, dar contractele se semnează sub el, ținta ta este nivelul din contracte.

Pasul 5: cum testezi prețul pe piață?

Publici anunțul la prețul calculat și urmărești numărul de cereri în primele două-trei săptămâni. Dacă primești multe apeluri și vizionări rapide, prețul este probabil în zona bună sau chiar puțin sub piață. Dacă primești puține, prețul este prea mare sau anunțul este slab.

Reguli utile pentru test:

• începi cu un preț ușor peste ținta ta, doar dacă ești dispus să aștepți;
• reduci prețul după două-trei săptămâni fără cereri serioase;
• îți verifici fotografiile și descrierea înainte de a cobori suma;
• ții minte că fiecare lună goală costă o chirie întreagă.

Costul unei luni goale se compară cu diferența de chirie anuală. De pildă, dacă insiști pe o chirie mai mare cu 20 € pe lună și locuința stă goală o lună în plus, pierzi o chirie întreagă în timp ce câștigul de 20 € pe lună se strânge abia într-un interval foarte lung. Lunile goale și efectul lor sunt tratate în Gradul de ocupare: cum estimezi lunile fără chiriaș.

Sfat: O chirie puțin sub nivelul pieței atrage mai mulți candidați, iar tu poți alege dintre ei. Un chiriaș bun, care rămâne ani buni, valorează mai mult decât diferența mică de preț.

Cum o ajustezi în timp?

Reevaluezi chiria la fiecare reînnoire a contractului și o ajustezi în funcție de piață. Un contract pe termen lung poate prevedea indexarea chiriei, de exemplu în funcție de un indice stabilit de comun acord, caz în care eviți negocierile anuale. Clauzele de acest tip sunt incluse în ghidul de la Contractul de închiriere: clauzele esențiale pentru proprietar, iar rolul chiriei în calculul general al investiției în Investițiile imobiliare: ghid complet pentru începători.